Advokat za
Nekretnine

Odgovori na najčešća pitanja – usluge koje pružaju advokati za nekretnine i stambeno pravo:

Po svemu sudeći 2021. godina i pored pandemije virusa Covid-19 predstavlja godinu velikog zamaha u prodaji i izgradnji  stanova, poslovnih objekata, a naročito kuća i vikendica van grada. Obzirom da se radi o oblasti koja trpi česte izmene zakonskih i podzakonskih propisa i procedura koji je uređuju, ako ste i vi jedan od onih koji će u ovoj godini trgovati nekretninom ili učestvovati u izgradnji, vrlo je preporučljivo da pre samog posla konsultujte mišljenje stručnjaka – advokata specijalizovanog  za nekretnine i tako otklonite nepotrebne rizike.

Advokati Advokatske kancelarije Vladisavljević znaju da je kupovina doma, poslovnog objekta ili zemljišta za pojednica kao i za firmu ogroman ulog i da je to jedna od situacija koja nosi puno optimizma, ali i neizvesnosti, jer je na ulogu kapital koji ste naporno stvarali dug period vremena. Zato naši advokati za nepokretnosti svakoj transakciji u ovoj oblasti posvećuju veliku pažnju, koristeći svoj neobično veliki talenat i  dugogodišenje iskustvo.

 

Nekretnina - igradnja i kupovina u 2021.

Bez obzira da li kupujete stan, kuću ili poslovni prostor advokati za nekretnine Beograd su Vam na raspolaganju i mogu Vam pomoći da ceo proces završite bez straha, lagodno i sigurno.

 

I pored toga što se čini da su vrlo jednostavni i jasni, zakoni koji se odnose na nekretnine mogu biti složeni u toj meri da i iskusni advokati ponekad moraju sesti i razmotriti pitanja koja se postavljaju. Neka od tih pitanja se mogu odnositi na: sporne odnose, lokalne uslove i propise, gradske zone, urbanistički / plan detaljne regulacije, lične i stvarne službenosti, različite vrste imovinskih prava, pravo preče kupovine, dugoročne zakupe, hipoteke, različite poreze, ugovorne odredbe, sređivanje nekompletne dokumentacije, itd. A od svega toga sam formalni prenos nekretnina između prodavaca i kupaca je samo jedan mali deo celokupnog posla.

Pravni saveti kod kupoprodaje i izgradnje nepokretnosti

Bilo da ste prodavac ili kupac nekretnina ili ste investitor u nepokretnosti, advokati Beograd – iz Advokatske kancelarije Vladisavljević mogu Vam pomoći da na pametan način zaštite svoja prava tokom pravnog posla i da cela procedura protekne što brže, bez iznenađenja i ono što kao najvažnije uvek naglašavamo – sigurno.

Kupoprodaja nekretnina je dugi niz godina kod nas predstavljala područije velike pravne nesigurnosti i rizika. Slučajevi  u kojim se dešavalo da jedan stan bude prodat većem broju različitih kupaca u kratkom vremenskom periodu, bili su neretka pojava. Zatim su promet otežavala česta i brojna nerešena pravno-imovinska pitanja ili naknadni zahtevi od strane trećih lica usmereni na tu nepokretnost itd.  Situacija u pogledu pravne sigurnosti kupo-prodaje kuća i stanova, stanova u izgradnji se donekle poboljšala, ali to nikako nije razlog za smanjenje opreznosti.

Postoje i brojni drugi problemi koji se mogu javiti nakon kupovine objekta kada se ne prethodno ne izvrše temeljne provere, a ispod navodimo jedan primer iz prakse:

         Ubrzo nakon što su se Zoran i Katarina uselili u sveže kupljeni stan, saznali su da će se tik uz njihove prozore izgraditi velika zgrada, što će im u većem delu stana zakloniti normalnu dnevnu svetlost, kao i lep pogled koji su imali. Budući da im je vrlo važna dnevna svetlost u stanu, a takođe vole i pogled iz stana kakav je prvobitno bio, a da sada nakon nove gradnje većinu vremena gledaju u zid koji se našao ispred njihovih prozora – oni su potpuno razočarani svojom investicijom i aktivno razmišljaju kako da se što pre odsele. 

      Zato je pravni savet koji redovno dajemo da pre kupovine kuće ili stana dobro proverite da li u blizini kuće/zgrade postoje planovi za igradnju drugih objekata, saobraćajnica ili igrališta i da  po potrebi za to konsultujete stručnjaka, kako bi izbegli iznenađenja nakon useljenja.
Proverite planove za izgradnju u sudsestvu pre kupovine.

Provera dokumentacije nekretnine i planova za izgradnju u susedstvu.

Provera dokumentacije i planova za igradnju u susedstvu, smanjiće mogućnost nastanka kasnijeg spora – Advokatska kancelarija

Provera dokumentacije nekretnine

Česti su slučajevi ozbiljne manjkavosti postojeće dokumentacije ili čak nepostojanja dokumentacije za nekretninu. Problem mogu da stvore nedostaci i greške kod overnih brojeva. Pa tako su česta razlikovanja overnih brojeva na kopijama i originalima starijih dokumenata o kupoprodaji ili poklonu. Mnoga ostavinska rešenja takođe sadrže greške i propuste. Dešavalo se da naši advokati uoče da stan ima različito naveden broj stana u ugovoru, a savim drugi broj u ostalim evidencijama ili je na terenu drugačije obeležen. Pojavljivali su se slučajevi falsifikovanih dokumenata za objekat. Sve to zahteva detaljnu proveru advokata, koji će Vam unapred skrenuti pažnju na kritične momente. Sve te okolnosti koje se ne uoče na vreme – pre nego što se uđe u proceduru – mogu kasnije stvoriti brojne probleme koje je teško otkloniti. Neki od tih problema se mogu ogledati u nemogućnosti upisa novog vlasnika u katastar nepokrenosti ili druge evidencije, blokiranje daljeg prenosa, opasnost od tužbi pravih vlasnika ili drugih lica koja imaju pretenzije na taj objekat ili zemljište itd.

Da bi smanjili i maksimalno otklonili rizike kod kupoprodaje, najbolji savet mogu Vam dati advokati koji se aktivno bave imovinsko-pravnim pitanjima. Obzirom da nabavka nekretnine uvek predstavlja veliki zalogaj za pojedinca i za porodicu, važno je da se izrada ugovora i svaki korak u procesu kupoprodaje temeljno isplanira i dvostruko proveri.

Advokat za nekretnine Beograd

Izrada kvalitetanog kupoprodajnog ugovora i druge prateće provere – majbolji put za sigurnu kupovinu – Advokat Vladisavljević

Cena advokata za nekretnine u pogledu nagrade za izradu neophodnog ugovora o prometu i prateću proveru dokumentacije, kao i drugi pravni saveti – obuhvaćeni su važećom advokatskom tarifom –  koju su dužni da primenjuju svi advokati u Beogradu i Srbiji. Propisano da nagrada advokatu može biti procentualno određena od vredosti predmetnog pravnog posla ili da nagrada bude prema tabeli, a u odnosu na cenu prometovane nekretnine. To najčeše iznosi od 150 do 300 evra, s time da za nekretine veće vrednosti i nagrada advokatu je veća, dok se za klijente lošijeg  materijalnog stanja može  odobriti popust, u skladu sa važećom advokatskom tarifom advokata.  

Ugovor o kupoporaji nepokretnosti

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je vrlo složen i formalan ugovor. Da bi bio kvalitetno sastavljen potrebno je dobro poznavanje više zakona, počev od Zakona o prometu nepokretnosti, Zakona o obligacionim odnosima, Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa, do poreskih zakona o porezima na imovinu i zakona o porezu da dodatu vrednost, a potrebno je čak poznavati i neke odredbe zakona koji uređuju oblast javnih knjiga, državnog premera i katastra, deviznog poslovanja. Sve te zakone i odredbe teško da može kvalitetno poznavati lice koje nije pravni stručnjak za oblast nekretnina, zato je uvek i preporuka konsultovati stručna lica, Advokatske kancelarije koje se bave pitanjima u vezi sa prometom nepokretnosti.

Advokat za nepokretnosti

Advokatska kancelarija Vladisavljević – pruža konsultacije u vezi svih pitanja u vezi sa prometom nepokretnosti

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti u pismenoj formi i mora biti overen. Sastavlja ga stranka lično ili advokat. Ugovor o kupoprodaji se obavezno overava kod notara da bi imao punovažnost. Notar proverava sadržinu ugovora i vrši njegovu solemnizaciju. Međutim iako notar proverava sadržinu kupoprodajnog ugovora, nije nemoguće da ako je stranka sama sastavila dokument, da je on nepravilno sačinjen, tj.da ne odgovara ciljevima koje je stranka želela ili da prateća dokumentacija nije odgovarajuća. Takvi propusti su karakteristični za situacije kad stranke same sastavljaju ugovor na osnovu obrazaca nekih drugih ugovora o prodaji nekretnine. Pa tako iz manjka iskustva nastanu propusti – ne unesu se važne odredbe u ugovor koje bi za tu specifičnu situaciju bile potrebne, a koje bi regulisale oređena prava i obaveze. Sve to kasnije može izazvati sporove i znatne troškove. Ako se nakon kupovine ili prodaje pojavi sporni odnos, ugovor o kupoprodaji ima dokaznu vrednost,  ali samo ako sadrži sve zakonom propisane OBAVEZNE elemente i ako je overen.

Prilikom sklapanja samog ugovora o kupoprodaji stana, kuće, poslovnog prostora ili zemljišta, mora se voditi računa da budu ispunjeni svi uslovi forme tako i sadržine. Forma kao što smo ranije naveli mora biti pismena, a ugovor mora biti solemnizovan kako bi bi imao pravnu važnost.  Najvažniji i obavezni sadržinski delovi ugovora su cena i tačno određivanje predmeta ugovora. Podjednako je važno određivanje ugovornih strana – ko je kupac i prodavac, te podaci kojima se može potvrditi njihov identitet. Cena mora biti određena ili odrediva, a nekretnina koja je predmet ugovora mora biti tačno određena. Cena može biti ugovorena u evrima ili dinarima.

Ono što naši advokati često napomenu strankama je da prema odredbama zakona  o sprečavanju pranja novca i fanasiranja terorizma postoji predviđena procedura za transakcije novca u iznosima većim od petnaest hiljada evra. Pa je tako dozvoljeno na ruke primiti samo manji iznos od toga, a iznose koji prelaze tu cifru neophodno je prebaciti preko računa kupca na račun prodavca nekretnine, da bi se izbegao prekršaj. Svakako, najbolji i najbezbedniji vid prenosa novca je preko transakcije u banci, sa računa na račun.

 

Isplata novca za objekat prilikom kupovine

Prilikom prodaje nekretnine, naš advokat Beogradtakođe naglašava da je potrebno obratiti pažnju i na eventualno postojanje zakonskog prava preče kupovine, za susedne vlasnike, što je recimo slučaj kod poljoprivrednog zemljišta. Kada se ne ispoštuje procedura i ne ponudi se prvo imaocu prava preče kupovine  (najčešće prvom susedu ili suvlasniku koji ima najveći udeo) on može tražiti poništenje pravnog posla.

Važno je reći da je za punovažnost obavljenog prometa i sklopljenog ugovora bitno da je zaključen bez pritiska i prisile, dakle dobrovoljno. U suprotnom, to je razlog za kasnije poništavanje ugovora o prodaji.

Prodaja neuknjižene nekretnine

Prodaja neuknjižene nekretnine je jedno duže vreme u Srbiji bila nemoguća mislija, tj. takav promet je bio indirektno onemogućen od strane nadležnih organa. Međutim sada to više nije nemoguće, bar ne za sve nekretnine. Uz ispunjavanje određene procedure i uslova te uz podršku stručnjaka moge je izvršiti prenos pojedinih nekretninina koje nisu uknjižene.

Čest je slučaj da lica žele da prometuju objekat koji nije uknjižen ili je u legalizaciji i to su situacije kada bi najbolje bilo da se konsultuje advokat koji bi pružio stručni savet i po potrebi  zastupao u svim potrebnim procedurama i formiranju potrebne dokumentacije.

Zastupanje pred katastrom

Kada imate problem bilo koje vrste u Katastrukoji je u vezi sa Vaše nepokretnosti ili je došlo do zastoja u uknjiženju Vašeg prava svojine, hipoteke ili njenog brisanja ili unosa druge promene podataka, naš advokat za nekretnine će Vas zastupati u cilju  efikasnog i ekonomičnog rešavanja problema. Koristeći svoje iskustvo u oblasti nekretnina, advokat će Vam dati koristan savet kako da se prevaziđe formalno-pravni problem koji stopira Vašu transakciju, poslovanje ili koji prosto ometa neometano uživanje Vaših prava.

Advokat za stambeno pravo

Advokat za stambeno pravo je pojam koji se često traži kada lica naiđu na problem u vezi sa stambenim pravom. Nekretnine i stambeno pravo su usko vezani i to jedna neodvojiva celina koja se bavi objektima i pravima u vezi njih. Naši advokati za stambeno pravo pomoći će Vam u svim pitanjima vezanim sa zakonom o stambenim odnosima, sa oblašću stanarskog prava i problemima koji se javljaju u vezi sa stanarskim pravom, pitanjima kako izbaciti podstanara itd. Pitanje kako izabrati advokata za stambeno pravo je vrlo takođe vrlo značajno. Smatramo da za odgovor na to pitanje najvažnije utvrditi da li advokat ima iskustva u toj oblasti. Naši advokati temeljno obrađuju oblast stambenog prava. Kada im izložite svoj problem, on će biti postupno i svestrano ispitan, a Vama će biti ponuđene opcije za njegovo prevazilaženje.

 

Da li mi je potrebna stručna pomoć advokata

Kako se iz svega navedenog može zaključiti izrada ugovora, kao i sama kupoprodaja i promet nekretnina su izazovan i složen posao, koji može doneti velike uspehe, ali i padove kad se vodi nestručno i bez stručne pomoći advokata. Ugovor o kupoprodaji je kompleksan i zahtevan pravni dokument, te zato treba biti izuzetno oprezan prilikom njegovog sastavljanja. Stručna izrada ugovora o kuporodaji i kvalitetni pravni saveti su relativno mala cena za vrednost koja se dobija – naravno ako se blagovremeno zatraže. Kao što korist može biti velika, velike su i moguće štete ako se ugovor nestručno sastavi, a potrebna dokumentacija valjano ne proveri. Sve ovo naročito dolazi do izražaja kod planiranja izgradnje objekta, pribavljanja raznih saglasnosti i dozvola itd. Zato je naša preporuka da uvek konsultujete struku – advokata,  pre ulaska u nov posao i transakciju.

Ako i Vi ove godine planirate investiranje u nepokretnost ili njome na drugi način raspolažete, ako učestvujete zajedničkoj izgradnji  ili planirate sami da  gradite nekretninu, imaćete puno pravnih pitanja koja je potrebno rešiti – slobodno nas pozovite, a naš odličan advokat za nekretnine će se potruditi da Vam pruži sve odgovore.

Pišite nam na e-mail: info@advokatiubeogradu.rs

ili pozovite na telefon:  0643809525

Kupovina prvog stana i povraćaj poreza

Porez na prenos apsolutnih prava

Prvi stan - poresko oslobođenje/povraćaj

Kod kupovine svog prvog stana jedno najčešćih pitanja koje ljudi postavljaju jeste – da li imam pravo na poresko oslobođenje?

 U nastavku ćemo pokušati da Vam odgovorimo na ovo pitanje.

Prilikom kupovine stana – pri samom prenosu nastaje obaveza plaćanja poreza za prenos apsolutnih prava i taj porez iznosi 2.5% od vrednosti nekretnine (u nekim slučajevima postoji obaveza plaćanja PDV-a).

Pravo na oslobođenje poreza na prenos apsolutnih prava prema Zakonu o porezima na imovinu ima: kupac svog prvog stana ili porodične stambene kuće i to na prenos prava svojine na površini do 40 m2 za sebe, a za članove zajedničkog porodičnog domaćinstva još po 15 m2 po članu domaćinstva. Dodatni uslovi koji su predviđeni su da  je:

1) kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;

2) kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.

Poreska obaveza za prenos apsolutnih prava od 2.5% neće postojati u slučaju kada postoji obaveza plaća PDV-a, a ova dva poreza se međusobno isključuju.

Porez kod kupovine prvog stana

Obaveza plaćanja i refundacija PDV-a kod kupovine prvog stana (ili porodične kuće)

Kada se odlučite za kupovinu stana u izgradnji direktno od investitora – pri samom prenosu dolazi do nastanka obaveze plaćanja PDV-a (poreza na dodatu vrednost). Poreska stopa PDV-a  iznosi 10% od vrednosti nekretnine. Ako se radi o kupovini Vašeg prvog stana, možete ostvariti pravo na povraćaj plaćenog poreza – koji se inicijalno plaća kroz cenu stana.

Refundacija je je moguća ako je investitor-prodavac u sistemu PDV.

Refundaciju može ostvariti državljanjin Srbije, sa prebivalištem u Srbiji – ako je punoletan.

Uslovi za refundaciju PDV-a su dakle slični kao i kod oslobadjanja od poreza na prenos aposlolutnih prava za kupca prvog stana, a obuhvataju obavezu: 

1) da kupac od 1. jula 2006. godine do kupovine prvog stana u svojoj svojini nije imao nije imao stan na teritoriji Srbije

2) da je kupac u potpunosti isplatio na račun prodavca ugovorenu cenu sa uračunatim PDV-om.

Refundaciju se može ostvariti za površinu stana do 40 m2, kao i za članove porodičnog domaćinstva do 15 m2 (ako  nisu imali stan u svojini ili susvojini). Za preostali deo stana preko navedene površine neće biti moguća refundacija. 

Bitan uslov koji iz navedenog proizilazi da članovi domaćinstva koji apliciraju za refundaciju žive zajedno na istoj adresi u momentu overe ugovora – momentu zaključenja.

 Na primeru to će izgledati ovako:  ako se pribavlja prvi stan od 75m2, kupac će za sebe ostvariti pravo na refundaciju od 40m2, a za svoju suprugu sa kojom živi u zajedničkom domaćinstvu još 15m2, iz čega proizilazi da će moći da ostvari povraćaj PDV za površinu do 55m2, a za preostalih 20m2 ne. U slučaju da njih dvoje imaju dete koje živi sa njima, za njega bi mogli da ostvare refundaciju za još 15 kvadrata – ukupna refundacija za 70m2.

Jednom iskorišćeno pravo na refundaciju PDV-a, više se ne može koristiti pri kasnijojkupovine nove nekretnine od  strane bilo kog člana porodičnog domaćinstva koji je prvobitno obuhvaćen prilikom ostvarivanja prava refundaciju.

Obveznik plaćanja poreza takođe biće dužan da prilikom podnošenja zahteva za refundaciju da ispuni sve navede uslove i priloži sve neophodne dokaze kao i izjavu kupca da kupuje prvi stan za sebe / i članove svoga domaćinstva..  

Uz zahtev RFN obrazac, nadležnoj filijali poreske uprave prema mestu nepokretnostu dostavlja se i sledeća dokumentacija:

  1. Notarski overene izjave kupca da kupuje prvi stan na obrazacu IKPS PDV.
  2. Kupoprodajni ugovor u originalu ili overenoj kopiji.
  3. Fotokopija rešenja odobrenja za izgradnju objekta – građevinske dozvole ili rešenja o ozakonjenju ili ugovor o zajedničkoj izgradnji.
  4. Konačni račun prodavca u kom je obračunat PDV u originalu ili overenoj kopiji.
  5. Dokaz o isplati ugovorene cene u celosti na račun prodavca sa obračunatim PDV-om– ako je prodavac pravno lice – izvod iz banke prodavca overen pečatom banke
  6. Fotokopija kartice tekućeg računa kupca.
  7. Potvrda prodavca da je ugovorena cena stana isplaćena potpuno
  8. Uverenje o državljanstvu
  9. Izvodi iz matične knjige rođenih
  10. Izvod iz matične knjige venčanih za supružnika
  11. Očitane lične karte
  12. Uverenje o kretanju prebivališta od 01.07.2016.godine – izdaje MUP 
  13. Uverenje da kupac ne poseduje nekretninu od 01.jula.2016.godine prema mestu prebivališta u MUPu
________________________

Pravo preče kupovine

Pravo preče kupovine stvari/ nepokretnosti ili svojinskog udela u istoj – predstavlja pravni institut koji je predviđen zakonom u cilju zaštite suvlasnika i susednih vlasnika nepokretnosti. Iz tog prava proizilazi obaveza vlasnika da prilikom prodaje obavesti susede i suvlasnike – nosioce tog prava – o nameravanoj prodaji, odnosno obaveza da prvo njih ponudi. Pa tek ako svi nosioci prava preče kupovine odbiju ponudu, stvar se može prodati bilo kom drugom licu, ali ne po nižoj ceni.

Zakonsko pravo preče kupovine i njegovo kršenje se u praksi najčešće sreće kod poljoprivrednog zemljišta (prodavac je dužan prvo da ponudi suseda sa kojim se graniči najvećom dužinom, a potom po redu one manje), kao i kod suvlasništva više lica na istoj nepokretnosti (prodavac je dužan da ponudi prvo suvlasnika sa najvećim udelom, pa ako on ne prihvati, onda da ponudi redom suvlasnike sa manjim udelom. 

Pravo preče kupovine, može se i ugovoriti saglasnošću volja stranaka. Njegovo trajanje je ograničeno trajanjem ugovora, odnosno rokom na koji je predviđeno, dok trajanje zakonskog prava preče kupovine nije vremenski ograničeno.

Ako se pravo preče kupovine prekrši, imalac prava je ovlašćen da podnese tužbu sudu za poništaj pravnog posla kojim je izvršen prenos i to u roku od 30 dana od zaključenja pravnog posla.

Prodaja stana iz inostranstva

U današnje vreme smanjene mobilnosti ljudi usled epidemije i raznih formalnih i neformalnih prepreka za nesmetano putovanje, često nas kontaktiraju iseljenici iz Srbije koji žele da prodaju svoju nepokretnost. Oni obično već imaju kupca koji im se javio ili žele stan/kuću da poklone rođaku, ali ne mogu da doputuju u Srbiju kako bi obavili formalnosti u pogledu overe ugovora i drugo. Pitanje koje nam postavljaju je – da li je moguće prodati stan iz inostanstva bez dolaska u Srbiju – Beograd ili neki drugi grad Srbije? Odgovor glasi: u većini situacija nije neophodno da budete fizički prisutni kako bi završili formalnosti u pogledu prenosa svojine na stanu ili drugom objektu ili zemljištu. Dovoljno je da nam pošaljete advokatsko punomoćje overeno u najbližem diplomatskom predstavništvu Srbijie. Na osnovu punomoćja naši advokati će biti u mogućnosti da Vas zastupaju prilikom overe ugovora kod notara, zatim da Vas zastupaju u katastru nepookretnosti i poreskoj upravi, kao i u svim drugim organima, a pritom će profesionalno i stučno proveriti i izraditi sve potrebne dokumente i procedure sprovesti do kraja u kratkom roku.

Za sva pitanja i zkazivanje konsultacije pišite nam na e-mail: info@advokatiubeogradu.rs
ili pozovite na telefon:  0643809525

Advokatska kancelarija Vladisavljević – Law Office – Advokat Beograd

 

Advokati Beograd, advokat Palilula, Advokati Srbija, Advokat Novi Sad, Advokat Stari Grad, Advokati u Beogradu, advokat za nekretnine, Advokatska kancelarija Beograd.