Povrat PDV-a za prvi stan
- sve što treba da znate

PDV za stan, odnosno porez na dodatu vrednost koji se plaća državi prilikom kupovine tek izgrađenje nekretnine od investitora u 2026./2027. godini iznosi 10%. od cene stana bez PDV-a.

Na 1000 evra cene stana bez PDV-a, se plaća dakle još i 100 evra poreza. Deo plaćenog poreza može se povratiti pod predviđenim uslovima.

Koliko ćete čekati za povrat PDV može zavisiti od više faktora.

Npr. ako već imate prikupljenu celokupnu dokumentaciju za povrat PDV, (pod uslovom da je dokumentacija bez greške) nakon predaje Zahteva Poreskoj upravi, na dobijanje odgovora se čeka između mesec dana i dva meseca (pojedine poreske uprave su preopterećene pa ne uzimaju predmet u rad pre 2-3 meseca čekanja, a neke filijale Poreske uprave u Beogradu znaju da znatno više prekorače rokove i drže predmet bez uzimanja u rad i po 6 meseci – u tim slučajevima se pokazala kao svrsishodna urgencija advokata, pretnjom pokretanjem Upravnog spora zbog ćutanja uprave).

Nakon što Poreska uprava pozitivno reši po Vašem zahtevu, novac bi trebalo da legne na vaš račun kroz 15 dana.

Ako pak još nemate prikupljenu svu dokumentaciju i želite da ona bude prikupljena maksimalno brzo i da bude potpuno kompletirana pre podnošenja Zahteva, onda možete angažovati advokata da taj postupak odradi za vas.  Za prikupljanje dokumentacije orijentaciono možete pričekati još oko mesec dana (što umnogome zavisi od broja opština na kojima ste sve bili prijavljeni od 2006. godine do danas, kao i od toga da li je samo jedan investitor prodavac stana ili ih je više).

Kalkulator poreza: iznos koji možete povratiti računa se po sledećoj formuli:

40m2  (max površina)  x   (cena po kvadratu, npr. 2200e)  x   9,090909%   =   Iznos za koji se može ostvariti povrat PDV-a za stan  (npr. 7.999 , 99 evra)

PRIMER  SA OBJAŠNJENJEM

Stan površine: 85m2;

Cena po m2 (sa PDV-om):  2200 evra;     Cena po m2 bez PDV-a: 2000 evra;

Ukupna cena stana sa PDV-om: 187.000 evra; 

PDV po kvadratu stana:  200 evra   (10% od cene m2);   Iznos PDV-a koji ćete platiti ukupno:  17.000 evra

Povrat PDV-a se može ostvariti za površinu do 40m2 stana. Nakon što utvrdite prethodne iznose, u kalkulatoru možete lako izračunati iznos PDV-a za koji možete dobiti povrat: 40m2 (max površina) x 200 evra (PDV po kvadratu) što iznosi 8000 evra za koje možete dobiti povraćaj.

Ako podnosite zahtev za povrat PDV-a i za članove domaćinstva, za svakog člana možete refundirati za još po 15m2 x 200 evra = 3000 evra.

Izračunavanje PDV-a u okviru cene jednog m2 stana se vrši i na sledeći način:

1. cena kvadrata bez uračunatog poreza: 2000 evra x 10% (neuračunatog poreza)  = 200 evra (poreza po kvadratu)
2. cena sa uračunatim porezom 2200 evra  x 0,090909 (uračunatog poreza) = 199.98 evra  (tj. 200 evra PDV-a po kvadratu). 

Kao što smo ranije u odeljku 5 detaljno naveli dokumentaciju koja se u većini slučajeva traži od strane Poreske uprave u proceduri za povraćaj PDV-a, ista  dokumentacija se takođe prikuplja i nakon kupovine stana na kredit kako bi se izvršilo refundiranje plaćenog poreza (napominjemo da je moguće da će biti potrebna izvesna prilagođavanja dokumentacije u pojedinim slučajevima kako bi procedura bila uspešna).

Ističemo da će ovde Poreska uprava tražiti u najmanju ruku još i:

• ugovor o kreditu,
• posebnu potvrdu o realizaciji kredita,
• potvrdu o realizaciji i prenosu svake rate učešća,
• predugovor.

U situaciji kada su rate učešća plaćane iz inostranstva Poreska uprava najčešće zahteva i bankovne izvode sa računa prodavca, overene od strane njegove banke.

Posebnu pažnju treba obratiti ako se pri kupovini novog stana planira da kredit podiže jedan suprug ili drugi član domaćinstva, a kupac je sasvim drugo lice, s obzirom da u tim slučajevima može biti „frikcija“ u postupku kod Poreske uprave, naročito ako ugovorom nisu pravilno evidentirane sve važne činjenice, kao i kada potvrde banaka ne prikazuju te okolnosti na odgovarajući način. 

U tim slučajevima postupajući inspektori u praksi nekada zatraže da se priloži i dokument koji dokazuje pravni osnov plaćanja, npr. ugovor o asignaciji, Ugovor o pristupanju dugu ili drugi dokument. 

Ovo je jedno od čestih pitanja, nažalost odgovor je negativan.

Ako ste nasledili bilo koliki deo kuće ili stana (stambenog prostora), vi nećete imati pravo na refundaciju PDV-a pri kupovini novog stana.

Čak ako ste nasledili u svojinu ili suvlasništvo i samo jedan kvadrat stare kuće na selu, ili čak i kada ste to odmah prodali ili poklonili nakon nasleđivanja, vi ne možete ostvariti refundaciju. Poklonom se smatra i ustupanje nasleđa u korist drugih naslednika – tj. ako ste u ostavinskom postupku izjavili – „odričem se nasleđa u korist“ nekog lica, to Poreska uprava tumači kao da ste nasledili nepokretnost, pa je odmah poklonili.

Poreska uprava nema uvek direktan uvid u ove okolnosti, ali npr. mogu uočiti da vam je jedan od roditelja preminuo i tražiti na uvid ostavinisko rešenje, kako bi proverili pomenute činjenice.

Svakako, važno je istaći da ako ostavinski postupak u kome možete naslediti stambenu nepokretnost još nije okončan, preporučljivo je da zatražite savet stručnjaka za ova pitanja, kako biste izbegli nastupanje nepovratne posledice – npr. gubitak prava na povrat PDV-a za stan.

Ako vam je glavni cilj da refundirate PDV u maksimalnom iznosu, preporuka je da se samo jedan supružnik pojavi kao kupac stana. Tada Poreska uprava odobrava refundaciju PDV-a za maksimalno 40m2 stana za kupca i za još 15m2 stana za drugog supružnika koji nije kupac, a koji zadovoljava uslove. 

Ako se oba supružnika pojave na Kupoprodajnom ugovoru u svojstvu kupca, npr, svako po 1/2 stana, tada će po sadašnjoj praksi Poreske uprave svakom supružniku biti odobrena refundacija samo za najviše 20m2 stana, pod uslovom da oba supružnika ispunjavaju uslove za refundaciju. Ako samo jedan supružnik ispunjava uslove, npr samo jedan od njih je državljanin Srbije, onda će samo jedan suprug refundirati PDV i to za maksimalno 20m2 stana.

Supružnici se često opredeljuju za varijantu da se oboje pojave u svojstvu kupca iako to nije uvek u njihovom najboljem interesu, kako bi se znalo da svako od njih ima pravo na polovinu stana u slučaju razvoda braka. Ali ako je stan kupljen iz sredstava zarađenih u toku trajanja braka, on će biti zajednička imovina supružnika, čak i ako se samo jedan od njih pojavljuje na ugovoru kao kupac stana – a o tome detaljnije ispod.

Kada supružnici u toku braka steknu neku imovinu, uključujući novac i stambene objekte, zakonska pretpostavka je da ta imovina predstavlja svojinu oba supružnika, u jednakim udelima, čak iako se vodi samo na ime drugog bračnog supružnika. Izuzetak od tog pravila je u slučaju kada je jedan supružnik stekao imovinu npr. nasleđem, ili prihodima od nasleđene imovine – tada je to „posebna“ imovina samo tog jednog supružnika.

Dakle, ako ranije kupljena stambena jedinica predstavlja posebnu imovinu jednog supružnika (a takođe je u Katastru je upisana na njegovo ime, i porez stiže na njegovo ime), iako je pribavljena u toku trajanja braka, stav autora teksta shodno našoj dosadašnjoj praksi, je da to neće biti smetnja da drugi supružnik – koji nema ništa na svoje ime, ostvari za sebe i druge članove domaćinstva refundaciju PDV-a pri kupovini prvog stana u novogradnji, u 2026/2027 godini.

U drugoj karakterističnoj situaciji koju smo viđali u praski, kada jedan supružnik kupi stambenu nepokretnost u toku trajanja braka, bez obzira da li je novac potekao iz njegove posebne imovine, a na notarskoj overi ugovora drugi supružnik ne da saglasnost da ta nepokretnost bude posebna imovina samo prvog supružnika – kupca, katastar kasnije knjiži tu nepokretnost kao zajedničku imovinu supružnika, ili kao nepokretnost koja je u vlasništvu oba supružnika, svakog po 1/2. Istovremeno i lokalna poreska uprava donosi rešenje o porezu na imovinu na oba supružnika. Nakon tog momenta često se dešava da drugi supružnik koji se nije pojavio u svojstvu kupca je ubeđen da on nije kupio nikakav stan, i da kada on kasnije bude kupovao svoj stan može ostvariti Refundaciju PDV-a za sebe na tom sledećm stanu, ali situacija je obrnuta. Od tog momenta oba supružnika nadalje imaju smetnju da refundiraju PDV za bilo koji naredni stan.

Stav autora iznet u ovom tekstu nije pravni savet, već predstavlja samo opšte razmatranje o temi. Preporuka je da se u svakom konkretnom slučaju, obavi pravno savetovanje, sa stručnjakom/advokatom pre kupovine prvog stana, obzirom da brojne faktore koji utiču na ostvarenje vašeg prava, te da vas mala nejasnoća kasnije može skupo koštati.

Pri kupovini prvog stana, advokati takođe mogu proveriti da li investitor ima svu potrebnu dokumentaciju i dozvole za gradnju objekta, kao i kakva je istorija poslovanja investitora, te koji je rizik da investitor ne završi objekat, ili da bankrotira. Pri zaključenju kupoprodajnog ugovora / predugovora, advokat će proveriti da li su u navedenom ugovoru pravilno zaštićeni Vaši ugovorni interesi od svih rizika koji stoje na putu sigurne kupovine stana.

Iskustva fizičkih lica, naših klijenta pre nego što su se obratili nama za stručnu podršku u ovom procesu su različita.

Pojedinci imaju negativna iskustva sa preopširnom dokumentacijom koju je nekada gotovo nemoguće da sami prikupe u razumnom roku. Tako je bilo slučajeva da kada je lice od 2006. godine pa do danas imalo prijavljeno prebivalište na više opština, ili čak i na Kosovu, a dokumentacija se morala pribavljati u svim tim opštinama.

Problem takođe je što se nadležnost poreskih organa menjala između lokalnih i republičkih poreskih organa, te se potvrde moraju potraživati od oba organa.

U jednom slučaju, klijent je imao problema sa ostvarivanjem olakšice na ime svoje majke koja je imala boravište kod njega – svog sina, međutim prebivalište iz lične karte je imala na drugom mestu.

Sve to mogu biti smetnje u postupku povraćaja PDV-a, ali nikako i nepremostive prepreke za advokata koji ima iskustva u poreskim pitanjima.

Isti uslovi koji su navedeni za kupovinu stana odnose se i na kupovinu kuće, ili dela kuće. Dakle neophodno je da se kuća kupuje od investitora koji je u sistemu PDV-a, što znači da se radi o subjektu koji mora platiti PDV.

Tu su i svi drugi uslovi koji se odnose na površinu kuće za koju se može ostvariti refundacija, uslova da je to Vaša prva nepokretnost, da je celokupna cena plaćena na račun prodavca itd.

U prethodnom delu teksta mogli ste da pročitate skoro sve odgovore koje se tiču PDVa na nekretnine u Srbiji.

Ako ste imali nedoumica sada znate da u Srbiji PDV na nekretnine u 2026./2027. iznosi oko 10 procenata, to jest, na kupovnu cenu objekta se plaća još 10 procenata poreza.

PDV je pre svega porez na novogradnju, ali zakon omogućava da se izvrši povrat PDV-a u propisanim uslovima, što uz stručnu pomoć možete završiti u kratkom roku i bez većih problema.

Posedovanje placa ili zemljišta u bilo kom periodu od 2006. godine do danas, nije smetnja za povrat PDV za kupovinu prvog stana u 2022. godini.

Uslov za povrat PDV-a je dobijanje fiskalnog računa od investitora, a to nije moguće pre završetka gradnje objekta, odnosno pre dobijanja tehničkog prijema.

Šta je tehnički prijem? On suštinski predstavlja proveru izvedenog stanja zgrade/stana, odnosno upoređivanje projektovanog i izvedenog stanja (što obuhvata i proveru površine koju stan ima).

Kao što smo naveli u odgovoru na prethodno pitanje, povraćaj PDV-a za stan u izgradnji nije moguće dobiti do momenta dobijanja „tehničkog prijema“. Međutim, sa druge strane, pre toga je moguće započeti sa procesom prikupljanja potrebne dokumentacije, a nakon ispunjenja i uslova koji se tiče tehničkog prijema, moguće je ući u zvaničnu proeceduru za refundaciju.

Odgovor je da procedura može biti komplikovanija, naročito kada ivestitori od kojih kupujete stan imaju sedište na različitim opštinama. U toj situaciji se moraju voditi dva odvojena postupka, pred dve odvojene filijale Poreske uprave, mora se pripremiti dva seta originialne ili overene dokumentacije, itd,

Naši klijenti nas često pitaju da li im možemo pomoći u postupku refundacije PDV-a u drugim gradovima van Beograda, naročito za područije Noviog Sada, Kragujevca, Niša itd. U tom pogledu ne postoji prostorno ograničenje, te pravnu pomoć u ovom postupku možemo pružiti u svim gradovima u Srbiji. Važno je samo da nam dostavite osnovnu dokumentaciju koju  imate, ostatak mi prikupljamo, potom pokrećemo i dovršavamo postupak za povrat PDV u što kraćem roku.

Ako se trenutno nalazite na privremenom boravku u inostranstvu, a državljanin ste Srbije sa prijavljenim prebivalištem u Srbiji, i nedavno ste kupili svoj prvi stan u Srbiji, nema nikakvih smetnji da Vam pomognemo da ceo proces završite bez dolaska u Srbiju.

 Ono što je potrebno je da nam dostavite primerak kupoprodajnog ugovora (u originalu ili overenu kopiju, i punomoćje koje mi pripremamo, a vi overavate u konzulatu Srbije u inostranstvu).

Da bi po okončanju procesa novac od PDVa bio refundiran na Vaš račun, potrebno je da imate otvoren račun u Srbiji (rezidentni račun).