Advokat Beograd

Povrat PDV-a za prvi stan
- sve što treba da znate

Ako ste nedavno kupili svoj prvi stan i to u novogradnji ili tek planirate da to učinite, verovatno vas interesuje da li prema zakonu možete ostvariti pravo na povrat plaćenog PDV-a i koji su uslovi ze to. Obzirom da PDV-a predstavlja oko 10% kupovne cene novog stana, ovo nikad nije zanemarljiva cifra. Refundaciju možete dobiti samo prilikom kupovine novog stana, od investitora. To mora biti Vaša prva nepokretnost. Uslov za refundaciju PDV-a je prikupljanje obimne dokumentacije, pa je zato važno da se dobro informišete o vašim pravima i procedurama koje Vam na tom putu stoje.  U nastavku više reči o ovoj temi.

povrat pdv za prvi stan

Photo: Freepik,com

1.  Šta je to povrat poreza kod kupovine prvog stana

Povrat PDV-a za kupovinu prvog stana predstavlja vrstu poreske olakšice regulisane članom 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost  kao i Pravilnikom o porezu na dodatu vrednost (članovi 276-278).

Ovo je olakšica kojom država pomaže lica koji nisu stambeno obezbeđena, a može se iskoristiti samo jednom u životu. Međutim, ona nije i jedina vrsta olakšice. Kod kupovine prvog stana u „starogradnji“, može se ostvariti oslobođenje od Poreza na prenos apsolutnih prava. Takođe, tu je i nedavno je uvedeni stimulans smanjenja obaveznog učešća za bankarski kredit na 10% za prvi stan, što predstavlja još jedan vid olakšice, a tu su i druge.

I pored navedenih olakšica, rešavanje stambenog pitanja redovno predstavlja značajan izdatak, naročito za mlade ljude. Zato je iznos sredstava koji se refundira bitna stavaka za kupce, pa je utoliko značajno i ovaj postupak pravilno sprovesti.

2.  Ko ima pravo na povrat PDV-a kod kupovine prvog stana?

Prema zakonu, prilikom prodaje novoizgrađenog stana, investitor je dužan da nakon prodaje stana plati državi Porez na dodatu vrednost – PDV, koji u 2022. godini iznosi ~10% od vrednosti stana. Obzirom da se iznos PDV-a uračunava u kupoprodajnu cenu stana, poreski teret se preliva na kupca.  

Međutim kupci novih stanova kojima je to prvi stan, mogu ostvariti pravo na povraćaj plaćenog PDV poreza, i to za stan površine do 40m2, ako zadovoljavaju propisane uslove. Osim za sebe, kupac može ostvariti refundaciju i za članove svog domaćinstva – do 15m2 za svakog člana.

refundacija PDV-a

3. Koji su uslovi za povrat PDV poreza za prvi stan?

Glavni uslov da bi se ostvarilo pravo na povrat PDV-a je da se radi o punoletnom državljanjinu Srbije, sa prebivalištem u Srbiji, koji od dana 01.jula 2006 godine do danas nije imao vlasništvu ili suvlasništvu nepokretnost na teritoriji Srbije. Dakle to mora biti njegov prvi stan.

Kada se povrat PDV-a traži i za članove domaćinstva, ovi uslovi se odnose i na njih, osim punoletnosti.

Važno je napomenuti da se članom domaćinstva smatra lice koje živi zajedno sa kupcem na istoj adresi na dan zaključenja ugovora o kupovini novog stana. Više o uslovima za članove domaćinstva u narednim tačkama.

Takođe, neophodno je da se radi o stanu koji ranije nije bio u prometu. I potrebno je da kupovna cena stana sa obračunatim PDV-om bude u potpunsti plaćena prodavcu i to isključivo na račun u banci (ne na ruke prodavcu)!

Imate pitanje ili pravnu nedoumicu oko povrata pdv-a za stan,

pišite nam na naš e-mail:

info@advokatiubeogradu.rs

4. Kako se ostvaruje refundacija PDV kupcu prvog stana?

I koliko se čeka na povrat PDV-a za stan?

Povrat PDV-a se može ostvariti podnošenjem zahteva nadležnoj organizacionoj jednici Poreske uprave. Pritom je potrebno podneti kompletiranu dokumentaciju, zajedno sa obrascima, uverenjima, potvrdama, sve zajedno sa zahtevom za refundaciju. Što se tiče pitanja koliko se čeka na povrat PDV-a, po zakonu, Poreski organ ima rok od 30 dana da odluči o zahtevu. Ako organ pozitivno odluči, kupac bi u dodatnom roku od 15 dana trebalo da očekuje refundiranje poreza plaćenog prilikom kupovine stana.

Iako su rokovi koliko se čeka za povrat PDV-a (odnosno za donošenje rešenja i isplatu novca nakon toga) propisani, u praksi cela procedura može često potrajati duže.

5. Koja dokumenta podnosi prvi vlasnik za refundaciju PDVa?

Zahtev za povrat PDV-a kao što smo napomenuli redovno predaje uz prethodno kompletiranu obimniju dokumentaciju, što često kupce destimuliše od ovog posla. Kako bi se izbegla mogućnost prolongiranja ili negativnog odlučivanja o zahtevu, preporuka je da se proces obavi uz stručnu podršku.

U produžetku navodimo koja je dokumentacija najčešće potrebna, kako bi ste stekli bližu sliku:

  1. Zahtev za povrat PDV (podnosi se poreskoj upravi – prema mestu prodavca) uz sledeće priloge:
  2. Popunjen obrazac zahteva za refundacijuRFN
  3.  Izjava na obrascu IKPS PDV – da se nabavlja prvi stan (sa overom izjave)
  4. Ugovor o kupoprodaji stana i potvrda prodavca da ste isplatili cenu
  5. Konačni račun ili faktura sa prikazanim obračunatim PDV-om
  6. Pečatiran izvod iz banke koji potvrdjuje da je na račun prodavca uplaćen iznos cene sa PDV-om (ili najmanje iznos PDV u propisanim slučajevima)
  7.  Izvod iz knjege rođenih i potvrda o državljanstvu
  8. Očitana lična karta (sa overom)
  9.  Dokument kojim MUP potvrđuje koja ste sve prebivališta imali od 01.jula.2006. pa do dana podnošenja zahteva  (za Beograd – u Ljermontovoj ulici 12a)
  10. Uverenje da niste bili vlasnik / dužnik poreza na nepokretnosti od 01.jula.2006.g. pa do dana podnošenja zahteva iz Uprave prihoda  svih opština gde ste bili prijavljeni.
  11. Potvrda iz katastra da trenutno ne posedujete nepokretnost     
  12. Kopija kartice vašeg bankovnog računa
  13. Broj bankovnog računa prodavca
  14. Zapisnik o primopredaji stana
  15. Dokumentacija prodavca – Rešenje o odobrenju gradnje ili upotrebna dozvola, ugovor o zajednič. gradnji, itd. (kopije)

Neretko, poreska uprava može tražiti i dodatnu dokumentaciju.

Kada naša advokatska kancelarija pruža podršku u ovom postupku, mi prikupljamo svu dokumentaciju, pripremamo i podnosimo zahteve za naše klijente i zastupamo pred Poreskom upravom do momenta refundacije novca na račun kupca.

Refundacija

6. Šta je potrebno za članove domaćinstva od dokumenata povrat PDV-a i koji su uslovi?

Kako bi kupac mogao da izvrši povraćaj PDV-a i za članove domaćinstva sa kojima živi, za njih mora podneti skoro ista dokumenta kao i za sebe. Koja će dokumenta podneti zavisi od srodstva sa tim licem.

Ovim dokumentima mora dokazati to da su oni članovi njegovog porodičnog domaćinstva, da sa njim imaju prebivalište na istoj adresi u momentu kupovine stana, i da oni nisu bili vlasnici neke nepokretnosti od sredine 2006. godine pa do danas. U tom smislu od dokumenata je najčešće potrebno priložiti:

  • Izvod iz MK venčanih (za supruge)
  • Izvod iz MK rođenih (za dete)
  • potvrda MUP-a o svim prebivalištima člana
  • Izvod iz lista državljana
  • Očitana lična karta (overeno)
  • Uverenje da lice nije bilo bilo vlasnik nepokretnosti od 01.jula.2006.g. pa do dana podnošenja zahteva – iz svih opština gde je član bio prijavljen.

Članovima porodičnog domaćinstva u ovom slučaju se podrazumevaju sva lica koja žive na istoj adresi sa kupcem u zajednici života, zajednici trošenja i privređivanja. Ova zajednica prestaje u slučaju razvoda braka.

Propisano je da ta lica mogu biti: kupčeva deca, supružnik, njegovi roditelji, njegov usvojenik ili usvojilac, roditelji ili deca supržnika, supružnikov usvojenik ili usvojilac.

Ako kojim slučajem jedan član domaćinstva nema prijavljeno prebivalište na istoj adresi zajedno sa dugim/a, iako je živeo i trošio u istom domaćinstvu, ta činjenica se može dokazati  notarski overenom izjavom dva svedoka.

7. Koliko može maksimalno iznosti refundacija PDV-a za prvu nepokretnost?

Maksimalni iznos PDV-a koji se može povratiti nije propisan, ali je indirektno ograničen, površinom do koje se priznaje oslobođenje i samom poreskom stopom.

Primera radi ako kupac kupuje prvi stan od 90 kvadrata u centru Beograda, gde je npr. cena kvadrata 2.500 evra (sa uračunatim PDV-om), i pritom u domaćinstvu ima još tri člana, u praksi bi trebalo da mu se PDV refundira za površinu do 85m2 i da dobije oko 20.000e na ime refundacije poreza (refundiranje za površinu od 40m2 za kupca i po 15m2 za tri člana domaćinstva).

Ovo nikako nije zanemarljiva cifra, pa bi kupci trebalo da povedu veću pažnju kako bi ovaj zahtev precizno i na vreme pripremili i uz sva dokumenta pravilno predali.

8. Šta kada stan nije novogradnja, da li tada može povrat PDV-a?

Ovo je jedno od češćih pitanja koje dobijamo, a odgovor je da se PDV uopšte ne plaća kod kupoprodaje stanova u starogradnji i kod stanova koji su već bili kupljeni od strane fizičkog lica. Tako da ne postoji ni mogućnost refundacije PDV-a, iako se radi o prvom stanu.

Međutim u tim slučajevima, kod kupoprodaje postoji obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, koji iako je manji oko 4-5 puta od PDV-a (u 2022. godini porez na prenos apsolutnih prava za stan iznosi 2.5% od vrednosti stana), što nije zanemarljivo. Tada kupac prvog stana, pod relativno sličnim uslovima, uz sakupljanje dokumentacije, može tražiti ne povraćaj, već oslobođenje od  poreza na prenos apsolutnih prava. Takođe i u ovim postupcima se često traži pomoć advokata.

9. Ko nema prava na povraćaj PDV-a za prvi stan u 2022?

Pravila oko toga ko ima, a ko nema pravo na povrat PDV-a se nisu značajnije menjala duži niz godina, pa važe i u 2022. godini.

Važno je napomenuti da se povraćaj PDV na prvi stan može ostvariti samo jednom.

Tako kupac koji je već jednom ostvario povrat PDV-a kao i članovi njegovog domaćinstva koji budu obuhvaćeni zahtevom za povraćaj PDV-a, više neće moći da traže povraćaj za 40m2, ako se u budućnosti odluče da kupe stan na svoje ime, a sa druge strane neće moći da ostvare ni oslobođenje poreza na apsolutna prava pri kupovini prvog stana u starogradnji.

Takođe, pravo na povrat PDV-a za prvi stan ne mogu ostvariti ni oni koji su imali u vlasništvu ili u suvlasništvu stan od sredine 2006. godine pa do 2022. godine, koliko god da je mali udeo, pa čak i ako su ga potom poklonili i prodali nekome u međuvremenu.

Kupovina prvog stana

10. Koji je rok za podnošenje zahteva za povrat PDV-a i odlučivanje o istom?

Rok za podnošenje Zahteva za povrat  PDV-a nakon kupovine prvog stana nije direktno propisan, ali je praksa da se on predaje u roku od 30 dana od dana od momenta kupovine stana.

Kada se prikupe i overe sva potrebna dokumenta i preda zahtev, poreska uprava i nadležni inspektori su dužni da u roku od 30 dana provere ispravnost celokupne dokumentacije, na osnovu čega će odlučiti da li vaš zahtev ispunjava potrebne uslove ili ne.

Nakon utvrđenja da su ispunjeni uslovi, organ ima rok od još 15 dana da izvrši isplatu refundiranih sredstava na račun kupca.

Prema mišljenju autora, pravo na povraćaj PDV-a za prvu nekretninu se ne može naslediti (ako nije već bio pokrenut postupak za povrat), a ako je postupak bio pokrenut, u slučaju pozitivne odluke odluke Poreske uprave, naslednici u ostavinskoj raspravi mogu prijaviti u ostavinu navedeni iznos.

11. Na šta treba obratiti još pažnju?

Treba znati da poreski organi vode računa i o tome da li kupoprodajna cena koja je isplaćena odgovara realnoj tržišnoj vrednosti za taj stan. Kada to nije slučaj, i kada je kupovna cena veća ili manja od tržišne, poreski organ može tokom postupka obrade po poreskoj prijavi revidirati iskazanu cenu (vrednost) i na taj način promeniti iznos poreza koji se duguje i iznos za koji se potom može ostvariti pravo na povraćaj.

Kada poreska uprava ne može na osnovu dostupnih podataka utvrditi stanje, ona može uputiti tročlanu poresku komisiju kako bi na licu mesta procenili stanje i vrednost objekta.

U pogledu podnetog zahteva za povrat PDV-a u slučaju da nisu ispunjeni svi uslovi ili kompletna dokumentacija nije prikupljena, Poreska uprava može zatražiti dopunu, ili zahtev u potpunosti odbaciti.

Zato kada dođe do ovoga, podnisioci nam se često jave i zatraže poresko savetovanje radi rešavanja svog poresko-pravnog pitanja.

Najčešća pitanja:

PDV za stan, odnosno porez na dodatu vrednost koji se plaća državi prilikom kupovine tek izgrađenje nekretnine od investitora iznosi 10%.

Na 1000 evra cene stana se plaća dakle još i 100 evra poreza. Deo plaćenog poreza može povratiti pod predviđenim uslovima.

Koliko ćete čekati za povrat PDV može zavisiti od više faktora.

Npr. ako već imate prikupljenu celokupnu dokumentaciju za povrat PDV, (pod uslovom da je dokumentacija bez greške) nakon predaje Zahteva Poreskoj upravi, na stizanje odgovora se čeka između mesec dana i dva meseca. Nakon što Poreska uprava pozitivno reši po Vašem zahtevu, novac bi trebalo da legne na vaš račun kroz 15 dana.

Ako pak još nemate prikupljenu svu dokumentaciju i želite da ona bude prikupljena maksimalno brzo i da bude potpuno kompletirana pre podnošenja Zahteva, onda možete angažovati advokata da taj postupak odradi za vas.  Za prikupljanje dokumentacije orijentaciono možete pričekati još oko mesec dana (što u mnogome zavisi od broja opština na kojima ste sve bili prijavljeni od 2006. godine do danas).

Kalkulator poreza: iznos koji možete povratiti računa se po sledećoj formuli:

40m2  (max površina)  x   (cena po kvadratu, npr. 2200e)  x   9,090909%   =   Iznos za koji se može ostvariti povrat PDV-a za stan  (npr. 7.999 , 99 evra)

 

PRIMER  SA OBJAŠNJENJEM

Stan površine: 85m2;

Cena po m2 (sa PDV-om):  2200 evra;     Cena po m2 bez PDV-a: 2000 evra;

Ukupna cena stana sa PDV-om: 187.000 evra; 

PDV po kvadratu stana:  200 evra   (10% od cene m2);   Iznos PDV-a koji ćete platiti ukupno:  17.000 evra

Povrat PDV-a se može ostvariti za površinu do 40m2 stana. Nakon što utvrdite prethodne iznose, u kalkulatoru možete lako izračunati iznos PDV-a za koji možete dobiti povrat: 40m2 (max površina) x 200 evra (PDV po kvadratu) što iznosi 8000 evra za koje možete dobiti povraćaj.

Ako podnosite zahtev za povrat PDV-a i za članove domaćinstva, za svakog člana možete refundirati za još po 15m2 x 200 evra = 3000 evra.

Izračunavanje PDV-a u okviru cene jednog m2 stana se vrši i na sledeći način:

  1. cena kvadrata bez uračunatog poreza: 2000 evra x 10% (neuračunatog poreza)  = 200 evra (poreza po kvadratu)
  2. cena sa uračunatim porezom 2200 evra  x 0,090909% (uračunatog poreza) = 199.98 evra  (tj. 200 evra PDV-a po kvadratu). 
Kao što primećujete, pod tačkom 2) se vrši obrnuto računanje poreza. Zato se može učiniti da je i porez manji od 10% (9,00909%), ali nije, porez je i dalje isti (10% na cenu bez PDV-a).  Pošto je PDV ovde već uračunat PDV u cenu (iznos od 200evra se manje puta sadrži u ceni kvadrata sa PDV-om nego u ceni bez PDV-a) pa se u ovom slučaju obrnutog računanja, uzima da je porez 9,00909%.

 

 

 

Kao što smo ranije u okviru ove stranice u odeljku 5 detaljno naveli  dokumentaciju koja se u većini slučajeva traži od strane Poreske uprave u proceduri za povraćaj PDV-a, ta  dokumentacija se takođe prikuplja i nakon kupovine stana na kredit kako bi se izvršilo refundiranje plaćenog poreza (napominjemo da je moguće da će biti potrebna izvesna prilagođavanja dokumentacije u pojedinim slučajevima kako bi procedura bila uspešna).

Ovo je jedno od čestih pitanja, nažalost odgovor je negativan.

Ako ste nasledili bilo koliki deo kuće ili stana (stambenog prostora), vi nećete imati pravo na refundaciju PDV pri kupovini novog stana.

Čak ako ste nasledili samo jedan kvadrat stare kuće na selu, pa čak i ako ste to odmah prodali nakon nasleđivanja, Vi ne možete tražiti refundaciju.

 

Kada supružnici u toku braka steknu neku imovinu, uključujući novac i stambene objekte, zakonska pretpostavka je da ta imovina predstavlja svojinu oba supružnika, u jednakim udelima. Izuzetak od tog pravila bi bio kada imovina jednog supružnika predstavlja njegovu posebnu imovinu (koju je on npr. stekao nasledjem, ili prihodima od nasleđene imovine).

Dakle, ako ranije kupljena stambena jedinica predstavlja posebnu imovinu jednog supružnika (a takođe je u katastru je upisana na njegovo ime, i porez stiže na njegovo ime), iako je pribavljena u toku trajanja braka, stav autora teksta, je da to neće biti smetnja da drugi supružnik ostvariti refundaciju PDV-a pri kupovini prvog stana u novogradnji, u 2022/2023 godini.

Stav autora iznet u ovom tekstu nije pravni savet, već predstavlja samo opšte razmatranje o temi. Preporuka je da se u svakom konkretnom slučaju, obavi pravno savetovanje, sa stručnjakom/advokatom pre kupovine prvog stana, obzirom da brojne faktore koji utiču na ostvarenje vašeg prava, te da vas mala nejasnoća kasnije može skupo koštati.

Pri kupovini prvog stana, advokati takođe mogu proveriti da li investitor ima svu potrebnu dokumentaciju i dozvole za gradnju objekta, kao i kakva je istorija poslovanja investitora, te koji je rizik da investitor ne završi objekat, ili da bankrotira. Pri zaključenju kupoprodajnog ugovora / predugovora, advokat će proveriti da li su u navedenom ugovoru pravilno zaštićeni Vaši ugovorni interesi od svih rizika koji stoje na putu sigurne kupovine stana.

 

Iskustva fizičkih lica, naših klijenta pre nego što su se obratili nama za stručnu podršku u ovom procesu su različita.

Pojedinci imaju negativna iskustva sa preopširnom dokumentacijom koju je nekada gotovo nemoguće da sami prikupe u razumnom roku. Tako je bilo slučajeva da kada je lice od 2006. godine pa do danas imalo prijavljeno prebivalište na više opština, ili čak i na Kosovu, a dokumentacija se morala pribavljati u svim tim opštinama.

Problem takođe je što se nadležnost poreskih organa menjala između lokalnih i republičkih poreskih organa, te se potvrde moraju potraživati od oba organa.

U jednom slučaju, klijent je imao problema sa ostvarivanjem olakšice na ime svoje majke koja je imala boravište kod njega – svog sina, međutim prebivalište iz lične karte je imala na drugom mestu.

Sve to mogu biti smetnje u postupku povraćaja PDV-a, ali nikako i nepremostive prepreke za advokata koji ima iskustva u poreskim pitanjima.

Isti uslovi koji su navedeni za kupovinu stana odnose se i na kupovinu kuće, ili dela kuće. Dakle neophodno je da se kuća kupuje od investitora koji je u sistemu PDV-a, što znači da se radi o subjektu koji mora platiti PDV.

Tu su i svi drugi uslovi koji se odnose na površinu kuće za koju se može ostvariti refundacija, uslova da je to Vaša prva nepokretnost, da je celokupna cena plaćena na račun prodavca itd.

U prethodnom delu teksta mogli ste da pročitate skoro sve odgovore koje se tiču PDVa na nekretnine u Srbiji.

Ako ste imali nedoumica sada znate da u Srbiji PDV na nekretnine u 2022. iznosi oko 10 procenata, to jest, na kupovnu cenu objekta se plaća još 10 procenata poreza.

PDV je pre svega porez na novogradnju, ali zakon omogućava da se izvrši povrat PDV-a u propisanim uslovima, što uz stručnu pomoć možete završiti u kratkom roku i bez većih problema.

 

Posedovanje placa ili zemljišta u bilo kom periodu od 2006. godine do danas, nije smetnja za povrat PDV za kupovinu prvog stana u 2022. godini.

Uslov za povrat PDV-a je dobijanje fiskalnog računa od investitora, a to nije moguće pre završetka gradnje objekta, odnosno pre dobijanja tehničkog prijema.

Šta je tehnički prijem? On suštinski predstavlja proveru izvedenog stanja zgrade/stana, odnosno upoređivanje projektovanog i izvedenog stanja (što obuhvata i proveru površine koju stan ima).

Kao što smo naveli u odgovoru na prethodno pitanje, povraćaj PDV-a za stan u izgradnji nije moguće dobiti do momenta dobijanja „tehničkog prijema“. Međutim, sa druge strane, pre toga je moguće započeti sa procesom prikupljanja potrebne dokumentacije, a nakon ispunjenja i uslova koji se tiče tehničkog prijema, moguće je ući u zvaničnu proeceduru za refundaciju.

 

Naši klijenti nas često pitaju da li im možemo pomoći u postupku refundacije PDV-a u drugim gradovima van Beograda, naročito za područije Novi Sad, Kragujevac, Niš itd. U tom pogledu ne postoji prostorno ograničenje, te pravnu pomoć u ovom postupku možemo pružiti u svim gradovima u Srbiji. Važno je samo da nam dostavite osnovnu dokumentaciju koju  imate, ostatak mi prikupljamo, potom pokrećemo i dovršavamo postupak za povrat PDV u što kraćem roku.

12. Zaključak

Ako ulazite u posao nabavke nepokretnosti ili postupak za refundaciju plaćenog poreza – kada ste istu već nabavili, znajte da se možete osloniti na advokate za nekretnine kao eksperte u ovoj oblasti. Naš advokatski tim će vam pomoći da ostvarite vaša prava u postupku za povrat plaćenog PDV-a. Pružićemo vam neophodnu podršku u svim potrebnim procedurama i prikupljanju dokumenata za povraćaj poreza na dodatu vrednost kao i za oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava.

Naša Advokatska kancelarija Vladisavljević u tom smislu stoji na raspolaganju i možete nas kontaktirati za sve dodatne informacije. 

Za pitanja i za više informacija pišite na naš e-mail:  info@advokatiubeogradu.rs

Ako ste se odlučili za angažovanje naših advokata pozovite na:  +381 64 380 95 25

_____________________________

Napomena: Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, a izneti stavovi u  tekstu predstavljaju samo razmatranje teme od strane autora.

Za pravni savet, obratite se advokatu.