Advokat Beograd

Advokat Beograd - logo
Menu

Legalizacija objekata – šta je još moguće

Imate kuću, stan ili dograđeni sprat koji godinama koristite, ali nije upisan u evidenciju? Mnogi vlasnici uredno plaćaju komunalije i poreze, ali ipak ne mogu da prodaju, poklone ili stave pod hipoteku, jer nepokretnost pravno ne postoji.

Iako je rok za podnošenje prijave po pojednostavljenom postupku istekao za najveći broj objekata, za određene kategorije nepokretnosti i dalje postoje pravni mehanizmi za uređenje statusa kroz naknadni upis. Ovo je načelno moguće u slučaju postojanja objektivnih smetnji za ranije apliciranje, uz dokaz o postojanju razloga koji su sprečavali predaju zahteva u redovnom roku.

Nakon isteka redovnog roka, kao poslednji datum postavljen je 24. oktobar 2026. Međutim mnogi prijavljuju tehničku nemogućnost da se naknadna prijava preda, i da sistem trenutno ne radi. U stručnoj javnosti se mogu čuti polemike da li će se rok za prijavu dodatno produžiti, zbog problema u radu sistema, ali zvanične najave o tome još nema.

Ko može da legalizuje i koji objekti podležu zakonu? ​

Prijavu za evidentiranje objekta može izvršiti onaj ko ima pravni osnov za posed (vlasnički list, ugovor o kupovini ili pravu korišćenja, nasledstvo itd).

Uslov je da je izgrađen u zakonom predviđenom periodu, te da nije izgrađen na javnoj površini ili u zaštićenim zonama (npr. vodnim područjima, zaštićenim područjima, planiranim koridorima). 

Koji objekti se mogu upisati

Zakon dopušta legalizaciju porodičnih kuća i stanova, čak i ako nisu imali ni delimičnu građevinsku dozvolu.

Predmet postupka mogu biti i nadogradnje, dogradnje i adaptacije, terase, potkrovlja, kao i pomoćni objekti – garaže, pomoćne zgrade, ostave, aneksi.

Takođe, predmet procedure mogu biti  i stanovi nastali od zajedničkih prostorija stambene zajednice, naravno uz prilaganje ugovora sa zajednicom stanara i uz saglasnost 51% vlasnika stanova (član 7. Zakona).

Posebnosti legalizacije u Beogradu

 

U praksi u Beogradu postoje specifične prepreke koje vlasnici često previde. U delovima grada kao što su Zvezdarska šuma, pojedini delovi Mirijeva, Čukarice i obale Save i Dunava, urbanistički planovi i režimi zaštite mogu potpuno isključiti mogućnost legalizacije ili je značajno otežati. Dešava se da je kuća fizički prisutna decenijama, ali da je u okviru zone zelenih površina, saobraćajnice u planu ili vodnog zemljišta. Postupak u sličnim slučajevima zahteva prethodnu pravnu analizu, a preporučljiv je i uvid u ograničenja i planove Beograda, kako bi se pravilno izabrao način sprovođenja postupka. 

Postoji i značajan broj objekata koji imaju staru građevinsku dozvolu i preteću tehničku dokumentaciju, ali se iz nekog razloga nisu blagovremeno uknjižili / dobili upotrebnu dozvolu. Tu postoje mogućnosti za ciljanu konvalidaciju, po olakšanim uslovima.

Kada legalizacija nije moguća (trenutno)

Postoje situacije u kojima se  pre legalizacije moraju rešiti neki drugi, prethodni problemi:

  • spor oko vlasništva – prethodno se mora doći do sudskog ili vansudskog razrešenja spora,
  • kada deo objekta prelazi na tuđu parcelu – prethodno se mora regulisati pitanje granice parcele / vlasništva,
  • kod „divlje“ nadogradnje bez statičke sigurnosti (opasna građevina) –  potrebna tehnička provera.

Zato se u svakom predmetu prvo radi pravna analiza i procena mogućnosti sprovođenja postupka.

Za širi pregled pravnih pitanja u vezi sa prometom i statusom nepokretnosti pogledajte i stranicu advokat za nekretnine i građevinu.

Primeri iz prakse

Nelegalna nadogradnja kuće - Beograd

U jednom slučaju koji smo vodili – problem sa nadogradnjom kuće u Beogradu (Palilula) – donji sprat izgrađen legalno, a gornji sprat od 45 m² – potrebna legalizacija jer je izgrađen bez dozvole, pre 2003 godine. Nije upisan. Klijent je prethodno dobijao inspekcijske naloge, bez mogućnosti planirane prodaje objekta.

Nakon uzimanja predmeta u rad, podneta prijava za ozakonjenje. Uz prijavu predat snimak zatečenog stanja. Nadogradnjom se nije prešlo na tuđu parcelu ili na javno zemljište. Postupak je trenutno u fazi pribavljanja potvrde potrebne za upis gornjeg sprata u evidenciju RGZ. 

Stan u zgradi gde investitor nikad nije završio dokumentaciju (Čukarica)

U jednom postupku legalizacije koji je naša kancelarija vodila na Čukarici, javio se karakterističan problem:

  • prekoračena je građevinska dozvola, a bez upotrebne dozvole,
  • objekat i posebni delovi nisu upisani u evidenciju,
  • nisu kompletirani tehnički papiri,
  • nerešeno pitanje zasebnih elektro priključaka za stanove,
  • investitor preminuo.
Zadatak advokata u datom slučaju bio je sređivanje dokumentacije, pronalaženje izgubljenih ugovora, podnošenje zahteva za legalizaciju. Rezultat su pronađeni ugovori, pripremljena dokumentacija i podnet zahtev za upis.

Kuća na poljoprivrednom zemljištu - okolina Beograda

Predmet legalizacije na kom smo radili u okolini Beograda, imao je problem da su kuća i pomoćni objekat sagrađeni bez dozvole i ne samo to – nego je i sve to na poljoprivrednom zemljištu.

Ono što je razlikovalo ovaj slučaj od brojnih drugih spornih primera je da je sve izgrađeno na sopstvenom zemljištu, a u prilog ide i činjenica da je plaćan porez na imovinu preko 10 godina.

Nakon inicijalne provere mogućnosti za prenamenu zemljišta izvršena je prenamena i potom podneta prijava za legalizaciju.

Po sprovedenom postupku evidentiranja, dobija se potpun upis prava svojine u katastar – objekat postaje pravno priznat. Time se otvara mogućnost prodaje, poklona, nasleđivanja i zasnivanja hipoteke.

Sve upite možete slati na naš email: info@advokatiubeogradu.rs