Legalizacija objekata po novom zakonu 2025
Imate kuću, stan ili dograđeni sprat koji godinama koristite, ali nije upisan u evidenciju? Mnogi vlasnici uredno plaćaju komunalije i poreze, ali ipak ne mogu da prodaju, poklone ili stave pod hipoteku, jer pravno – nepokretnost ne postoji.
Novi zakon iz 2025. godine uvodi mogućnost da svoj dom dovedete pravno u red, uz jasnu proceduru i pristupačne troškove, a od formalne dokumentacije se traži samo dokaz o vlasništvu i fotografije objekta. Propuštanjem roka rizikuje se gubitak mogućnosti upisa svojine, a samim tim i pravne zaštite imovine.
Naš tim advokata za legalizaciju u Beogradu preuzima kompletno vođenje postupka: od provere uslova, preko pripreme dokumentacije i podnošenja elektronskog zahteva, do završnog upisa u katastar.
Cilj je da se vaša nepokretnost zaštiti i postane pravno priznata.
Šta se menja novim zakonom 2025?
Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima – donet je oktobra 2025, kao odgovor na višedecenijski problem bespravne gradnje. Istovrmeno, njime se menja stari model po kom se znatno komplikovanje i uz mnogo veće troškove dolazilo do ozakonjenja.
Glavne promene:
Pojednostavljena procedura: više se ne traže komplikovani elaborati (samo izuzetno), građevinske dozvole i urbanističke saglasnosti – dovoljno je da imate:
- fotografije objekta
- dokaz o vlasništvu zemljišta
- osnovna identifikaciona dokumentacija
- izjava o vremenu izgradnje
Nova pravila donose znatno niže troškove: za veliki deo objekata predvidjena je simbolična naknada od oko 100 € (ranije obično 1500 -7.500 € ).
Digitalna prijava omogućava da se elektronski, bez čekanja u redu podnese prijava i pokrene proces, kroz državnu platformu. Ovo znatno ubrzava obradu i umanjuje birokratske nedoumice.
Zvanična obaveštenja i smernice su dostupne na sajtu Ministarstva građevinarstva.
Kao datum početka rada Elektronskog sistema za predaju zahteva označen je početak decembra 2025. U tom smislu postavljen je jasan ali ograničen rok za prijavu: period za podnošenje zahteva biće vremenski ograničen (preliminarno 90-120 dana). Po proteku tog roka, upitno je da li će se biti dodatnog roka, pa advokati savetuju da se na vreme iskoristi pravo na povoljnu legalizaciju.
Novi propis je zamišljen kao šansa da se veliki broj „sivih“ objekata pretvori u regularnu, pravno definisanu imovinu. Time će se zaštiti vlasnička prava građana i istovremeno unapredti tržište nekretnina.
- Za zakazvanje pravnog savetovanja / podnošenje zahteva za upis pozovite na: +381 64 380 95 25
- ili nam pišite na email: info@advokatiubeogradu.rs
Ko može da legalizuje i koji objekti podležu zakonu?
Prijavu za evidentiranje objekta po novom zakonu može izvršiti onaj ko ima pravni osnov za posed (vlasnički list, ugovor o kupovini ili pravu korišćenja, nasledstvo itd).
Uslov je da je isti izgrađen pre stupanja na snagu pravila iz 2025. te da nije izgrađen na javnoj površini ili u zaštićenim zonama (npr. vodnim područjima, zaštićenim područjima, planiranim koridorima).
Koji objekti se mogu upisati
Prema novim pravilima, najveći fokus je na legalizaciji porodičnih kuća, a zatim i stanova, čak i ako nisu imali ni delimičnu građevinsku dozvolu.
Predmet postupka mogu biti i nadogradnje, dogradnje i adaptacije, terase, potkrovlja, kao i pomoćni objekti – garaže, pomoćne zgrade, ostave, radionice, aneksi.
Novina je da su sada „zeleno svetlo“ dobili i stanovi nastali od zajeničkih prostorija stambene zajednice, naravno uz prilaganje ugovora sa zajednicom stanara i uz saglasnost 51% vlasnika stanova (član 7. Zakona).
Posebnosti legalizacije u Beogradu
U praksi u Beogradu postoje specifične prepreke koje vlasnici često previde. U delovima grada kao što su Zvezdarska šuma, pojedini delovi Mirijeva, Čukarice i obale Save i Dunava, urbanistički planovi i režimi zaštite mogu potpuno isključiti mogućnost legalizacije ili je značajno otežati. Dešava se da je kuća fizički prisutna decenijama, ali da je u okviru zone zelenih površina, saobraćajnice u planu ili vodnog zemljište. Postupak u sličnim slučajevima zahteva prethodnu pravnu analizu, a preporučlijv je i uvid u ograničenja i planove Beograda, kako bi se pravilno izabrao način sprovođenja postupka.
Kada legalizacija nije moguća (trenutno)
Postoje situacije u kojima pre legalizacije moramo rešiti neki prethodni problem:
- spor oko vlasništva – prethodno se mora doći do sudskog ili vansudskog razrešenja spora,
- kada deo objekta prelazi na tuđu parcelu – prethodno se mora regulisati pitanje granice parcele / vlasništva,
- kod „divlje“ nadogradnje bez statičke sigurnosti (opasna građevina) – potrebna tehnička provera.
Zato je u svakom predmetu otpočinjemo prvo sa pravnom analizom i procenom slučaja, a zatim po potrebi uklučujmo i stručnjake iz drugih specijalnosti.
Šta dobijate kad legalizujete objekat
Po sprovednom postupku evidentiranja, dobijate potpun upis prava svojine u katastar – vaš objekat postaje pravno priznat. Samim tim stičete mogućnost prodaje, kupovine, poklanjanja i nasleđivanja, a tu je i opcija da nekretninu stavite pod hipoteku i dobijete kredit. Ko nije imao regularne priključke, sada može da se poveže na komunalnu infrastrukturu – struja, voda, gas, grejanje.
Tržišna vrednost nekretnine koja je vidljiva u evidencijama i zakonski priznata, je tipično veća čak i za 50%. Pored svega navedenog, eliminiše se rizik od rušenja i inspekcijskih mera.
Postupak - koraci koje preuzimamo za vas
| Korak | Šta obavljamo mi |
|---|---|
| 1. Pravna analiza slučaja | Proveravamo vlasništvo, stanje parcele, istorijat |
| 2. Priprema dokumentacije | Pribavljamo potrebne dokaze vezano za – vlasništvo, parcelu, stanje objekta |
| 3. Popunjavanje i predaja zahteva | Podnosimo elektronsku prijavu za legalizaciju ili lično u vaše ime |
| 4. Praćenje postupka i komunikacija | Vodimo komunikaciju sa nadležnim organima (Republički geodetski zavod, lokalna opština, Agencija) |
| 5. Upis u katastar i ishod | Kada dobijete rešenje — završavamo upis i dostavljamo dokumentaciju |
Vi ne gubite vreme, ne idete na šaltere – tokom čitavog postupka, mi vas zastupamo pred katastrom, naš advokat odlazi kod svih nadležnih organa i komunicira sa Republičkim geodetskim zavodom, opštinskim službama i ostalim institucijama uključenim u proces.
Šta da pripremite pre podnošenja zahteva
Pre nego što nas kontaktirate, korisno je da obezbedite sledeće:
- Kopiju vlasničkog lista / dokaz o vlasništvu ili pravnom osnovu (ugovor, nasledstvo, rešenje…)
- Podatke o parceli: broj katastarske parcele, opštine …
- Fotografije nepokretnosti (eksterijer, prilaz, parcela)
- Istorijat (kada je sagrađen, da li je plaćan porez, komunalije, priključci…)
- Kontakt podatke vlasnika i svih suvlasnika (ako ih ima)
Ako ne posedujete sve – mi pomažemo da prikupite potrebne informacije iz katastarskih i javnih evidencija.
Kada je potreban geodetski elaborat
Po novim pravilima elaborat se može tražiti samo izuzetno i to u sledećim situacijama kad objekat:
- nije vidljiv na satelitskom snimku (natkriven je ili prekriven krošnjama),
- prelazi preko granica parcele,
- radi se o posebnom delu (npr. stanovi u zgradi).
Primeri iz prakse
Nelegalna nadogradnja kuće - Beograd
U jednom slučaju koji smo vodili – problem sa nadogradnjom kuće u Beogradu (Palilula) – donji sprat izgrađen legalno, a gornji sprat od 45 m² – potrebna legalizacija jer je izgrađen bez dozvole, pre 2003 godine. Nije upisan.
Rizik: izdati inspekcijski nalozi, nemogućnost prodaje.
Rešenje: podnet zahtev upis gornjeg sprata u evidenciju RGZ
- sve prikazano u snimku zatečenog stanja
- nadogradnjom se nije prešlo na tuđu parcelu ili na javno zemljištu
- uredno podneta prijava za upis
Stan u zgradi gde investitor nikad nije završio dokumentaciju (Čukarica)
U jednom postupku legalizacije koji je naša kancelarija vodila na Čukarici, karakterističan problem:
- prekoračena građevinska dozvola, bez upotrebne dozvole,
- objekat i posebni ni stanovi nisu upisani u evidenciju,
- nisu kompletirani tehnički papiri,
- nerešeno pitanje zasebnih eletro priključaka za stanove,
- investitor preminuo.
Kuća na poljoprivrednom zemljištu - okolina Beograda
Predmet legalizacije na kom smo radili u okolini Beograda, imao je problem da su kuća i pomoćni objekat sagrađeni bez dozvole i ne samo to – nego je i sve to na poljoprivrednom zemljištu.
Specifičnosti:
- Sve je izgrađeno na sopstvenom zemljištu
- Plaćan porez na imovinu preko 10 godina
Rešenje iz prakse:
- Provera mogućnosti za prenamenu zemljišta
- Izvršena prenamena zemljišta
- Podneta prijava za legalizaciju
Rokovi i troškovi postupka legalizacije
Koliko traje postupak
| Faza | Trajanje (orijentaciona procena) |
| Pravna analiza dokumentacije | 1–2 dana |
| Priprema dokumentacije i Podnošenje zahteva | 3–7 dana |
| Obrada državnog organa | 30–90 dana |
| Završni upis u katastar | 1–2 nedelje |
Koliko košta legalizacija
Glavne stavke troškova postupka obično:
- Upravna naknada – oko 100 €
- Geodetski elaborat (ako je potreban – što je manji broj slučajeva) – 350–500 €
- Dodatni dokazi po nalogu organa – po slučaju
- Advokatska usluga po dogovoru – definisano unapred
Kada se sve sabere i oduzme, ukupan trošak po novim procedurama će biti zasigurno višestruko manji nego prema ranijem zakonu.
Zašto je važno podneti zahtev na vreme
Odlaganje podnošenja zahteva može dovesti do propuštanja inicijalnog roka. Iz toga potom sledi i mogući gubitak prava da se objekat kasnije ozakoni. Posledica toga mogu biti isključeni sa komunalne mreže, a otežano je ili nemoguće je raspolaganje, prodaja, poklon i zasnivanje hipoteke. Ne treba zaboraviti mogućnost kazni i inspekcijskih naloga, a u kranjoj i pokretanja procedure za rušenje.
Dakle nakon isteka perioda:
- legalizacija može postati nedostupna;
- građevine koje se ne upišu mogu biti označene kao nelegalne ili kao državna svojina, čak postati i predmet rušenja;
- dovodi se u pitanje mogućnost zabrane korišćenja i isključenja priključaka.
Za pokretanje procedure ili usluge pravne provere da li vaša građevina ispunjava uslove za legalizaciju:
- pošaljite nam vaš kontakt, tri slike objekta i opis, na email: info@advokatiubeogradu.rs
ili nas možete dobiti putem WhatsApp / Viber na broj:
- tel. +381 64 380 95 25
Najčešća pitanja
Ne, uslov za legalizaciju po novom zakonu jeste da je objekat izgrađen pre stupanja zakona na snagu 2025. godine i da je vidljiv na snimcima zatečenog stanja.
Za novije objekte postoji preporuka je da se pokrene regularni postupak za ishodovanje građevinske dozvole.
Po pravilu ne – građevina se ne može legalizovati ako se nalazi na:
- na državnom zemljištu bez prava korišćenja (osim ako zakon ili lokalni akt ne predviđa šta drugo)
- na tuđoj parceli,
- u zaštićenim zonama (npr. vodno zemljište, koridori, kulturna dobra).
Najpre je potrebno rešavanje imovinskih odnosa (otkup, sudsko uređenje međe, vansudski dogovor), nakon čega se postupak može nastaviti.
Da – u Srbiji se sada mogu legalizovati i nadogradnje, dogradnje, zatvorene terase i adaptirana potkrovlja, uz uslov da:
- postoji pravni osnov korišćenja zemljišta,
- objekat ne ugrožava stabilnost postojeće građevine,
- promene su izvršene pre propisanog roka.
U ovom slučaju može biti potreban i dokaz da nije ugrožena stabilnost objekta.
Ako se radi o zgradi, potrebna je saglasnost suvlasnika prema članu novog 7. zakona.
To je moguće pod uslovom da:
- se nalaze na parceli vlasnika,
- nisu u zaštićenoj zoni,
- postoje dokazi o postojanju,
- dokazi o nameni,
Ako pomoćni objekat prelazi granice parcele – potrebno je prethodno rešiti pitanje zemljišta.
Nektivnost suvlasnika ili situacija kad su oni u inostranstvu ili je nepoznato gde žive, svakako komplikuje stvari. Mada ta situacija ne mora biti nerešiva. Tada je često korisna pravna pomoć i koordinacija koju pružaju advokati.
Da. U velikom broju slučajeva moguće je pribaviti odgovarajuću dokumentaciju koja je potrebna da bi se izvršilo ozakonjenje po novom modelu. Ako nemate potrebna dokumenta, mi ih pribavljamo – sve što je pravno moguće.
Tek posle finalnog upisa vlasnik dobija pravnu mogućnost da punovažno obavi prenos.
Povezane usluge
U nastavku možete pročitati više i sledećim povezanim pitanjima:
- Advokat za nekretnine
- Kupoprodajni ugovor za stan
- Prodaja stana iz inostranstva
- Pravo preče kupovine
- Provera pravne dokumentacije investitora
- Zastupanje pred katastrom
Na jednoj adresi – kompletna pravna zaštita vaše nekretnine.
Zašto angažovati nas kao advokate
Pravna podrška je uvek važna da bi se postupak za završio bez grešaka i odbijanja upisa. Naš tim vam pomaže da pripremite kompletnu dokumentaciju, podnesete elektronsku prijavu u roku i rešite prethodna imovinsko-pravna pitanja (nasleđe, suvlasništvo, ugovori).
- Imamo iskustvo u postupcima ozakonjenja i upisa nekretnina u katastar,
- Preuzimamo kompletno zastupanje u postupku ozakonjenja pred državnim oganima i RGZ,
- Nastojimo da se umanji rizik od odbijanja zahteva ili problema sa imovinsko-pravnom dokumentacijom,
- Jasna i unapred dogovorena cena usluge – bez skrivenih troškova.
Od momenta kada nas angažujete, udruženo i dugogodišnje iskustvo našeg tima je u službi rešavanja statusa vaše imovine. Saznajte više o našoj advokatskoj kacnelariji U Beogradu.
- Za pravno savetovanje i rešavanje statusa vaše imovine vašeg pozovite na: +381 64 380 95 25
- ili nam pošaljite email sa upitom na: info@advokatiubeogradu.rs
- Advokat, Beograd - radimo u celoj Srbiji