Kupoprodajni ugovor za stan - sadržina i najčešći problemi
Imate nacrt kupoprodajnog ugovora za stan pred sobom ili ste u fazi pregovora i potpisivanje se približava. U tom trenutku najvažnije je da tekst ugovora jasno uredi predmet prodaje, cenu, rokove, primopredaju i uslove za upis prava svojine.
Ova stranica bavi se upravo sadržinom kupoprodajnog ugovora za stan – od obaveznih klauzula do najčešćih propusta koji kasnije otežavaju overu, uknjižbu ili ostvarivanje prava iz ugovora.
Za širi pregled pravne pomoći pri kupovini, prodaji i proveri nepokretnosti pogledajte i vodič: Advokat za nekretnine.
Pogledajte i informativni primer strukture kupoprodajnog ugovora za stan kao orijentir šta ovaj dokument treba da obuhvati.
Sadržaj stranice (klik za navigaciju)
- Šta je kupoprodajni ugovor za stan
- Koje odredbe ugovor mora da sadrži
- Kako izgleda overa kod notara
- Na šta obratiti pažnju kod novogradnje
- Šta proveriti kod starogradnje
- Šta je dodatno važno kod kuće i zemljišta
- Ko snosi poreze i troškove
- Greške koje kupce kasnije najviše koštaju
- Kada ima smisla uključiti advokata
- Odgovori na česta pitanja kupaca (FAQ)
U nastavku objašnjavamo svaki od ovih koraka i gde tipično dolazi do zastoja.
Šta je kupoprodajni ugovor za stan
Kupoprodajni ugovor za stan uređuje odnos između kupca i prodavca i određuje pod kojim uslovima dolazi do prenosa svojine.
Kao poseban oblik ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, on definiše predmet prodaje, cenu, način plaćanja, rokove, kao i obaveze obe strane tokom i nakon zaključenja ugovora.
Ono što je ključno jeste da on ne služi samo kao formalni osnov za overu, već kao dokument od kojeg zavisi da li će kupac moći da se uknjiži i preuzme nepokretnost bez dodatnih komplikacija.
Kada ugovor ima pravno dejstvo
Usmeni dogovor između stranaka nije dovoljan za promet nepokretnosti.
Da bi ugovor proizvodio dejstvo, mora biti zaključen u pisanoj formi i solemnizovan kod javnog beležnika, u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o javnom beležništvu.
Sama overa i isplata cene, međutim, ne znače da je kupac već postao vlasnik. One stvaraju osnov da se pravo svojine upiše u katastar.
Zašto je kupoprodajni ugovor za stan presudan
Kupoprodajni ugovor povezuje više faza koje se odvijaju u različitim trenucima – zaključenje, isplatu, primopredaju i upis prava svojine.
Njegove odredbe deluju tek kroz njihovu međusobnu usklađenost. Nepovezani rokovi, neusklađen način isplate i neprecizno vezana dokumentacija dovode do prekida u realizaciji.
Takva odstupanja se najčešće ne vide u u trenutku potpisa, već kasnije – kada pojedine odredbe treba primeniti u konkretnim situacijama između stranaka.
Primer iz prakse
U jednom slučaju kupac je isplatio punu cenu stana i overio ugovor kod notara, ali tekst ugovora nije sadržao pravilno formulisanu tabularnu izjavu. Potom je katastar odbio upis, pa je umesto useljenja usledila dopuna dokumentacije i dodatni troškovi.
U takvim situacijama razlika između uverenja da je kupovina završena i mogućnosti da se nepokretnost zaista uknjiži često zavisi od jedne pravilno formulisane klauzule.
Koje odredbe ugovor o kupoprodaji stana mora da sadrži
Da bi ugovor bio i praktično upotrebljiv, nije dovoljno samo da formalno postoji – presudno je kako su njegove odredbe napisane.
Od sadržine klauzula zavisi da li će se kupovina sprovesti bez zastoja, da li će primopredaja odgovarati očekivanom standardu i da li je obezbeđena zaštita od tereta, kašnjenja i sporova.
Posebnu pažnju treba obratiti na sledeće tačke:
- Podaci o kupcu i prodavcu
- Tačan opis nepokretnosti
- Cena i način plaćanja
- Izjava prodavca o vlasništvu i teretima
- Rok primopredaje
- Tabularna izjava
- Posledice neispunjenja ugovora
- Solemnizacija kod notara
Svaka od ovih odredbi ima svoju praktičnu funkciju, a upravo na njima nastaju problemi kada ugovor nije u potrebnoj meri konkretizovane.
1. Identifikacija ugovornih strana - kupac i prodavac
U ugovoru moraju biti tačno navedeni podaci o kupcu i prodavcu. Posebno je važno da lice koje prodaje zaista ima pravo da raspolaže nepokretnošću – kao upisani vlasnik ili na osnovu urednog punomoćja.
Komplikacije nastaju kada podaci nisu tačni, kada nisu obuhvaćeni svi suvlasnici ili kada lice koje potpisuje ugovor nema adekvatno ovlašćenje za prodaju.
Greške se neretko dešavaju i u ličnim podacima, uključujući pogrešno unet JMBG, što kasnije može otežati upis prava svojine.
2. Tačna identifikacija nepokretnosti - predmet ugovora
Nepokretnost mora biti opisana tako da ne postoji dilema šta je predmet prodaje. U ugovoru se zato navode tačni podaci iz katastra – vrsta nepokretnosti, adresa, katastarska opština, broj parcele ili posebnog dela i površina.
Opis u ugovoru mora biti usklađen i sa podacima iz katastra i sa stvarnim stanjem. Kada postoji neslaganje u oznaci posebnog dela, kvadraturi ili strukturi, kasnije može doći do zastoja u upisu ili spora oko toga šta je zapravo kupljeno.
3. Kupoprodajna cena i način plaćanja
Ugovor treba precizno da odredi kupoprodajnu cenu, valutu, rokove i način plaćanja. Kada se cena iskazuje u evrima, praksa je da isplata obično bude u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS.
Ako postoji kapara, plaćanje u ratama ili finansiranje iz stambenog kredita, i ti elementi moraju biti što obuhvatnije uređeni. Nejasne odredbe o isplati ili vraćanju kapare neretko postaju izvor spora.
Najsigurnije je kada postoji bankarski trag o plaćanju cene. Preporučuje se da se prenos vrši sa računa kupca na račun prodavca ili kada je potrebno, delom direktno banci radi zatvaranja eventualne hipoteke.
U istom delu ugovora obično se uređuje i ko snosi troškove overe, upisa u katastar i plaćanja po rešenju poreske uprave.
4. Izjava prodavca o vlasništvu - zaštita od evikcije
Ugovor treba da sadrži klauzulu o vlasništvu, odnosno zaštitu od evikcije. Njome prodavac potvrđuje da je stvarni i upisani vlasnik nepokretnosti i da ima pravo da je proda.
Ovom klauzulom prodavac garantuje i da na nepokretnosti ne postoje skriveni tereti ili prava trećih lica (hipoteka, spor, zabrana raspolaganja, službenost i slično).
Ako se kasnije pojavi treće lice koje polaže pravo na predmetni stan, kuću ili plac, kupac ima pravo na zaštitu, uključujući raskid ugovora i naknadu štete.
5. Rokovi primopredaje i uslovi korišćenja
Rok primopredaje treba da bude određen izričito i bez ostavljanja prostora za različita tumačenja. U ugovoru se navodi kada kupac stupa u posed, kada se predaju ključevi i da li prodavac ostaje u stanu još neko vreme nakon isplate cene.
Neodređen rok primopredaje pruža mogućnost za odlaganja predaje i spor između stranaka bez obzira što je cena stana već isplaćena.
6. Tabularna izjava (saglasnost za upis u katastar)
Tabularna izjava je saglasnost prodavca da kupac, po ispunjenju ugovornih uslova, može da se uknjiži kao vlasnik. Bez odgovarajuće tabularne izjave upis prava svojine može naići na ozbiljne poteškoće.
Zato ova klauzula mora biti napisana pravilno, bezuslovno kada za to postoji osnov, i usklađena sa ostatkom ugovora i dokumentacijom.
Detaljnije o postupku upisa prava svojine u katastar obradili smo u posebnom tekstu.
- Pravilno formulisana tabularna izjava
- Klauzula izvršnosti (za brzu zaštitu kupca u slučaju odbijanja predaje poseda)
Tekst ugovora je korisno pregledati pre overe, dok još postoji prostor da se tekst ispravi. Ukoliko već imate nacrt, pošaljite ga na pregled
Za sveobuhvatnu analizu dokumentacije i pratećih rizika, dostupan je detaljan vodič: Advokat za nekretnine.
7. Klauzule o raskidu ugovora o kupoprodaji stana - i posledicama
Poželjno je da kupoprodajni ugovor za stan sadrži odredbe koje uređuju šta se dešava kada kupac ne plati cenu na vreme, ili sa druge strane prodavac ne preda nepokretnost ili ne ispuni druge preuzete obaveze.
Klauzula o raskidu unapred definiše posledice – od naknade štete do raskida, te načina i dinamike vraćanja do tada isplaćenog dela cene.
8. Potpisi i solemnizacija kod notara
Ugovor o prometu nepokretnosti mora biti zaključen u propisanoj formi i solemnizovan kod javnog beležnika. Bez toga ne može služiti kao valjan osnov za sprovođenje prenosa i upis prava svojine – štaviše, smatra se ništavim i ne proizvodi pravna dejstva.
Kako izgleda overa kod notara
Na overi javni beležnik utvrđuje identitet ugovornih strana, proverava ispunjenost zakonskih uslova za solemnizaciju,
konstatuje da su stranke saglasne sa sadržinom ugovora koji potpisuju.
Za solemnizaciju su obično potrebni nacrt ugovora, lična dokumenta i osnovna dokumentacija o nepokretnosti i pravu raspolaganja prodavca. Nadležan je isključivo javni beležnik na čijem se službenom području nepokretnost nalazi.
Šta proverava notar, a šta advokat
U postupku overe uloge javnog beležnika i advokata nisu iste, niti se međusobno preklapaju.
| Notar | Advokat |
| proverava identitet stranaka i formu isprave | proverava dokumentaciju, vlasništvo i terete |
| potvrđuje ugovor solemnizacijom | analizira rizične i sporne odredbe |
| ne zastupa interes jedne strane | štiti interes svog klijenta |
| ne ulazi u pregovarački odnos | predlaže izmene rokova, penala i zaštitnih odredbi |
Drugim rečima, provera koju vrši notar odnosi se na to da li je isprava spremna za overu i sprovođenje, dok se analiza advokata odnosi na sadržinu i posledice ugovora u konkretnom poslu.
Ova razlika je ključna za razumevanje celog postupka.
Zbog toga se u praksi problemi ne vezuju za samu overu, već za tekst koji joj prethodi – pre svega kada:
- ugovor nije usklađen sa stanjem u katastru
- nisu definisani tereti ili sporovi
- rokovi i obaveze ostanu nedovoljno precizni
Pravovremena kontrola sadržine pre overe omogućava da se ovakve situacije reše u trenutku kada postoji mogućnost za potrebna usklađivanja.
Provera ugovora pre overe
Ako već imate nacrt ugovora, preporučljivo je da se tekst pregleda pre daljh radnji.
Za početni pregled dovoljno je da pošaljete nacrt i osnovnu dokumentaciju.
Koliko traje uknjižba
Postupak upisa prava svojine u katastar obično traje od nekoliko dana do nekoliko nedelja, u zavisnosti od opterećenosti službe i urednosti dokumentacije.
Kada su ugovor i prilozi pravilno pripremljeni, upis se najčešće sprovodi bez zastoja. Problemi se javljaju kada dokumentacija nije usklađena ili kada nedostaju podaci potrebni za odlučivanje.
Trajanje postupka usled toga ne zavisi samo od rokova organa, već u velikoj meri od toga kako je kupoprodajni ugovor sastavljen i da li su svi uslovi za upis unapred obezbeđeni.
U nastavku se bavimo specifičnostima koje važe za novogradnju i starogradnju posebno.
Kupoprodajni ugovor za stan u novogradnji
Kupovina stana u novogradnji razlikuje se od kupovine već izgrađene nepokretnosti jer se odnos između kupca i investitora uređuje dok objekat još nije završen.
Investitor po pravilu nudi unapred pripremljen tekst ugovora. Takvi nacrti detaljno uređuju dinamiku plaćanja i obaveze kupca, dok rokovi završetka, standard radova, odgovornost za odstupanja i posledice kašnjenja često ostaju nedovoljno određeni.
U nastavku su izdvojena pitanja koja je kod novogradnje potrebno detaljno razraditi u tekstu ugovora.
Pre kapare, potpisa i uplate proverava se naročito sledeće:
- da li je rok primopredaje vezan za tačno određeni datum ili odrediv rok
- da li su predviđene posledice kašnjenja investitora
- da li su materijali, oprema i završni radovi jasno određeni, kao i mogućnost njihovih izmena tokom gradnje
- da li su uređeni garancija, reklamacija i rokovi za otklanjanje nedostataka
U nastavku su ove odredbe bliže razrađene u kontekstu kupovine novogradnje.
Rok primopredaje i penali za kašnjenje
Kod novogradnje rok primopredaje nosi drugačiji rizik nego kod kupovine već izgrađene nepokretnosti, jer investitor svoju obavezu ispunjava tek u budućnosti.
Formulacije poput „po završetku radova“, „u roku od 18 meseci“ ili „po ishodovanju uslova“ kupcu ne pružaju stvarnu zaštitu.
Mnogo je sigurnije da ugovor sadrži što precizniji datum ili jasno odrediv rok, a zatim i konkretne posledice za investitora koji zakasni sa predajom stana. Bez takve odredbe kupac faktički nema efikasan pritisak kada dođe do probijanja rokova.
Specifikacija materijala i opreme - standardi gradnje
Sve što je kupcu predstavljeno kroz prodajnu dokumentaciju, brošure, renderinge ili usmena obećanja investitora treba da bude preneto u tekst ugovora ili njegov prilog. Samo tada ima obavezujuće dejstvo.
Potrebno je odrediti vrstu i kvalitet podnih obloga, stolarije, sanitarija, opreme, instalacija i završnih radova.
Posebnu pažnju treba posvetiti dozvoljenim odstupanjima u kvadraturi, kao i modelu opreme ili minimalnom standardu koji investitor mora da isporuči.
Garancije i postupak reklamacije
Zakon propisuje minimalne garantne rokove, ali ugovor treba detaljnije da uredi način ostvarivanja prava u slučaju nedostataka. Samo postojanje garancije nije dovoljno.
U ugovoru je potrebno odrediti ko je odgovoran za otklanjanje nedostataka i kome se reklamacija podnosi. Takođe, treba urediti rok u kojem investitor reaguje i šta se smatra urednim otklanjanjem nedostataka.
Bez detaljno uređene procedure i rokova za reklamaciju, odgovornost za nedostatke ostaje neodređena, a kupac je upućen na ponovljeno obraćanje investitoru bez mogućnosti da utiče na brzinu postupanja.
Šta kada ugovor ne predvidi jasnu zaštitu kupca
Korisni materijali za dalje čitanje:
Kod kupovine stana u novogradnji kao sporna tačka se redovno ispostavljaju rokovi izgradnje, primopredaje i posledice kašnjenja investitora.
Ako posledice kašnjenja nisu striktno uređene kupoprodajnim ugovorom, kupac često nema efikasan mehanizam zaštite kada investitor probije rokove izgradnje ili primopredaje.
Primeri iz prakse - novogradnja
Kupac je uplatio kaparu od 40.000 € na osnovu dokumenta koji nije zaključen u propisanoj formi, niti overen kod notara.
Investitor je ubrzo obustavio radove i napustio projekat. Takav dokument nije mogao da posluži kao osnov za neposredno sprovođenje obaveza, pa je dalji tok zavisio od sudskog postupka.
Postupak radi povraćaja uplaćenog iznosa potrajao je i zahtevao dodatna izdvajanja, bez mogućnosti da se obaveze prinudno ostvare u kratkom roku.
Kupac iz Beograda je potpisao ugovor za stan u izgradnji u kojem je rok završetka radova bio definisan samo okvirno – bez preciznog datuma primopredaje i bez ugovornih penala.
Gradnja je kasnila skoro dve godine. Pošto ugovor nije predvideo finansijske posledice kašnjenja, investitor nije imao pravni pritisak da završi radove u predviđenom roku.
Tek nakon angažovanja advokata i pokretanja postupka postignut je dogovor o završetku gradnje.
Rok bez predviđenih penala ne predstavlja efikasan rok. Ugovor treba da predvidi obavezu investitora i jasno određene posledice kašnjenja.
Kupoprodajni ugovor za stan u starogradnji
Kupovina stana u starogradnji na prvi pogled deluje sigurnije jer nekretnina već postoji i može se neposredno pregledati.
Ipak, glavni rizici kod starogradnje uglavnom se ne vide u samom stanu, već u dokumentaciji, podacima iz katastra i odnosima prodavca sa trećim licima.
Stan može biti uredan i renoviran, a da se tek iz papira vidi postojanje tereta, nerešenih suvlasničkih odnosa, sporova ili dugovanja. Otuda je kod starogradnje najznačajnije pregledati dokumentaciju pre bilo kakvog potpisivanja i uplate.
Iznad su ilustrovano prikazani prvi signali za oprez prilikom kupovine.
Najčešći skriveni rizici kod starogradnje
Kod starogradnje stan može delovati potpuno uredno na terenu, a da se stvarni rizici nalaze u dokumentaciji. Pre kapare i overe potrebno je proveriti sledeće:
- da li postoji hipoteka ili teret koji nije brisan
- da li postoji zabeležba spora, zabrana raspolaganja ili druga upisana prepreka prometu
- da li je vlasnički niz potpun i da li prodavac ima jasan osnov raspolaganja
- da li postoje dugovanja za komunalije, struju, porez ili obaveze prema stambenoj zajednici
- da li je rok primopredaje preciziran i da li su predviđene posledice kašnjenja
Nejasnoće u ovim tačkama predstavljaju rizik koji je potrebno razrešiti pre potpisivanja ugovora.
U nastavku objašnjavamo zašto je svaka od ovih provera značajna.
Najvažniji koraci pre potpisivanja:
1. Vlasnički niz (prethodni ugovori, rešenja)
Pri kupovini u starogradnji neophodno je utvrditi kako je prodavac stekao nepokretnost i da li postoji neprekinut pravni sled od prethodnih vlasnika do lica koje sada prodaje stan.
Zato se pregledaju raniji ugovori o prenosu, rešenja o nasleđivanju i drugi osnovi sticanja.
Ako u tom lancu postoji pravna praznina – na primer neoveren ugovor ranijeg vlasnika, nepotpun prenos ili nezavršen ostavinski postupak – kupac može naići na ozbiljan problem pri uknjižbi i kada je njegov ugovor formalno uredan.
2. Provera tereta i zabeležbi u katastru
Pored hipoteke, u katastru mogu biti upisane i zabeležbe spora, izvršenja ili zabrane raspolaganja koje otežavaju ili blokiraju promet nepokretnosti.
Kupci ponekad zaključe da je nekretnina „čista“ isključivo na osnovu toga što nema hipoteku, iako zabeležbe koje postoje takođe mogu predstavljati ozbiljan rizik.
Pregled osnovnog izvoda nije dovoljan. Potrebno je utvrditi sadržinu svakog upisanog tereta ili zabeležbe.
3. Provera dugovanja (komunalije, porez, upravnik)
Pre potpisivanja ugovora potrebno je utvrditi da li postoje dugovanja za struju, komunalije, porez na imovinu i obaveze prema stambenoj zajednici.
Iako takvi dugovi ne prelaze automatski na novog vlasnika, tokom kupovine mogu izazvati ozbiljne poteškoće nakon preuzimanja stana, pre svega dug za el. energiju.
U ugovor se stoga unosi izjava prodavca da su obaveze izmirene do dana primopredaje, uz obavezu da se dostave odgovarajuće potvrde pre overe.
4. Rokovi iseljenja i posledice kašnjenja
U starogradnji rok iseljenja često je podjednako važan kao i sam prenos prava svojine.
Neodređen termin primopredaje dovodi kupca u položaj u kojem je cena isplaćena i ugovor zaključen, dok prodavac i dalje zadržava faktičku vlast nad stanom.
U interesu kupca je da se u konačni tekst unesu:
- tačan datum primopredaje
- obavezu predaje ključeva
- posledice kašnjenja, kao što su penali ili klauzula izvršnosti
Tačno predviđen rok primopredaje znatno smanjuje rizik od spora oko predaje poseda.
5. Klauzula izvršnosti
- prodavac ne preda stan u roku
- prodavac ne potpiše tabularnu izjavu
- prodavac ometa upis prava svojine.
Kupovina stana pod hipotekom ili putem stambenog kredita
Nije retkost da se u prodaji pojavi nepokretnost opterećena hipotekom banke, npr. usled stambenog kredita koji je prodavac ranije uzeo.
Takva kupovina je moguća, ali zahteva dodatnu pažnju. Ugovor mora detaljno predvideti način isplate kupoprodajne cene i postupak brisanja hipoteke nakon isplate kredita.
Uobičajeno je da se deo kupoprodajne cene isplati direktno banci radi zatvaranja duga, nakon čega banka izdaje brisovnu dozvolu za uklanjanje hipoteke iz katastra.
Zbog složenosti ovakvih transakcija preporučuje se detaljna pravna provera dokumentacije pre potpisivanja ugovora.
Check lista za kupovinu starogradnje
Pre potpisivanja i preuzimanja obaveze preporučljivo je proveriti sledeće:
- prethodne ugovore i kompletan vlasnički niz
- dugove za komunalije i porez
- terete i zabeležbe u katastru
- stanje instalacija i eventualne vidljive građevinske nedostatke
- tačno naveden rok iseljenja
- mogućnost unošenja klauzule o izvršnosti
Ako bilo koja od ovih stavki nije temeljno pregledana i uređena, preporuka je da se sa potpisivanjem sačeka dok se dokumentacija u potpunosti ne razjasni.
Detaljniji pregled koraka možete videti u check listi za kupovinu starogradnje (PDF).
Isti princip važi i kod kupovine kuće, uz dodatne provere koje se odnose na parcelu, pomoćne objekte i pravni status zemljišta.
Primeri iz prakse - starogradnja:
Prodavac je prilikom pregovora tvrdio da stan nema nikakva dugovanja. Na dan planirane overe nije dostavio potvrde o izmirenim obavezama.
Nakon dodatne provere otkriven je dug za električnu energiju od preko četiri miliona dinara.
Kupcu je savetovano da odustane od kupovine, čime je izbegao dugotrajan spor i rizik prinudnog izvršenja zbog starog duga.
Preporuka advokata: dugovanja treba proveriti pre potpisivanja bilo kakvog ugovora ili davanja kapare.
Kupac nam se obratio tek nakon završene kupovine stana, kada je nastao spor oko tavanskog prostora za koji mu je tokom razgledanja rečeno da „oduvek pripada tom stanu“.
Proverom dokumentacije utvrđeno je da taj prostor nije bio upisan u katastru kao deo stana, niti je bio naveden u kupoprodajnom ugovoru.
Nakon useljenja drugi stanari su osporili pravo korišćenja tog prostora.
Pošto predmet kupovine nije bio jasno definisan u ugovoru niti usklađen sa podacima iz katastra, kupac nije imao pravni osnov da zadrži sporni prostor.
Neophodno je da predmet kupovine bude preciziran u ugovoru i usklađen sa podacima iz katastra.
Kupac se advokatu obratio tek nakon zaključenja ugovora, jer prodavac nije napustio stan iako je kupoprodajna cena u celosti isplaćena.
U ugovoru je bilo navedeno samo da će se prodavac iseliti „u razumnom roku“, bez nedvosmisleno određenog datuma i bez klauzule izvršnosti.
Zbog toga prodavac nije snosio neposredne pravne posledice za ostanak u stanu, pa je kupac, iako formalno vlasnik, morao da pokrene dodatni sudski postupak radi iseljenja.
Tek nakon sprovedenog postupka i pravne pomoći prodavac je prinudno iseljen iz stana.
Rok iseljenja mora biti jasno naveden u ugovoru, uz odgovarajuću klauzulu izvršnosti.
Samostalnom proverom lista nepokretnosti kupac je naizgled video čistu situaciju i zaključio da stan nema hipoteku. Međutim, u listu nepokretnosti postojala je zabeležba (privremena mera u vezi sa sporom ili postupkom izvršenja) koja nije bila jasno označena kao hipoteka, ali je u praksi blokirala raspolaganje nepokretnošću.
Oslanjajući se na uveravanja prodavca da je „sve čisto“ i da će svaki eventualni problem biti rešen, kupac je potpisao predugovor bez dodatne pravne provere.
Kasnije je katastar odbio uknjižbu, pa je kupac morao mesecima da rešava situaciju kroz pregovore i dodatnu dokumentaciju.
Pouka: nije dovoljno utvrditi da „nema hipoteke“. Neophodno je utvrditi da li postoji bilo kakva zabeležba koja može predstavljati pravni rizik.
Da li se ista pravila ugovora primenjuju na kuću i zemljište
Osnovna pravila za sastavljanje kupoprodajnog ugovora primenjuju se i kod kuće i kod zemljišta, ali određene okolnosti zahtevaju dodatnu preciznost u tekstu ugovora.
Razlike se najčešće odnose na stanje u dokumentaciji, granice parcele, priključke i način na koji je objekat evidentiran. Sve ove okolnosti moraju biti jasno opisane i uređene ugovorom.
Kada ove tačke nisu precizno definisane, mogu nastati problemi u fazi izvršenja ugovora – posebno kod upisa prava svojine i korišćenja objekta ili parcele.
Situacije koje je potrebno jasno urediti ugovorom
Pojedine okolnosti zahtevaju da budu obuhvaćene ugovorom, jer u suprotnom mogu otežati upis prava svojine ili ograničiti raspolaganje nepokretnošću:
- dograđeni delovi objekta ili pomoćne građevine bez odgovarajuće dozvole ili sprovedene legalizacije
- neuregulisani priključci na vodu, struju ili kanalizaciju
- postojanje prava prolaza ili drugih službenosti koje nisu precizno određene
- nepoklapanje granica parcele, površine ili ucrtanosti objekta sa podacima u katastru
Izostanak ovih elemenata u tekstu dovodi do ograničenja u korišćenju, zastoja pri upisu ili potrebe za dodatnim usaglašavanjem sa trećim licima.
Primer iz prakse: pravo prolaza koje nije uređeno ugovorom
Kupac kuće u okolini Beograda tek je nakon kupovine saznao da sused godinama koristi prolaz kroz njegovo dvorište. U katastru nije bila upisana službenost, ali je na terenu postojala dugogodišnja faktička praksa koju ugovor nije regulisao.
Kada je novi vlasnik pokušao da ogradi parcelu, sused je pokrenuo spor u vezi sa pravom prolaza. Do ovog ishoda je došlo zato što službenost nije bila upisana, odnosno faktičko stanje i pravna dokumentacija nisu bili usklađeni sa ugovorom.
Nakon pravne intervencije postignut je sporazum kojim je korišćenje prolaza ograničeno i striktno propisano na nesporan način, uz zaštitu interesa kupca.
Kod kuće ili placa nije dovoljno da se ugovor osloni samo na podatke iz lista nepokretnosti. Kada način korišćenja parcele, pravo prolaza ili odnos sa trećim licima nisu adekvatno uređeni, takva pitanja kasnije mogu postati izvor spora.
Koliko košta kupoprodajni ugovor i overa kod notara?
Troškovi sastavljanja i overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti zavise od njegove složenosti, vrednosti stana, toga da li postoje posebne okolnosti (više vlasnika, tereti, strani državljani i slično).
Kao troškove u najvećem broju slučajeva možete očekivati sledeće:
Advokatska naknada za pripremu ugovora
Advokatska naknada za pripremu kupoprodajnog ugovora u Beogradu se standardno kreće:
200-350 EUR – standardni slučajevi
350-600 EUR – složenije transakcije naročite kada postoje više prodavaca, tereti, naslednici, stranci, pravo preče kupovine, potreba za zastupanjem na overi
Iznos naknade se dogovara pre početka rada, kako bi se izbegla neprijatna iznenađenja.
Notarska taksa za solemnizaciju
Notarska naknada zavisi od vrednosti nepokretnosti i vrste javnobeležničke radnje, pa se tačan iznos utvrđuje prema važećoj javnobeležničkoj tarifi.
Na primer, za stan vrednosti oko 150.000 EUR, solemnizacija se orijentaciono kreće u rasponu od:
400-500 EUR.
Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%)
Kod starogradnje i prometa zemljišta se plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%. Iako je zakonski obveznik prodavac, u ugovornoj praksi se uobičajeno predviđa da ovaj trošak snosi kupac.
Kod prvog prenosa novog stana ne plaća se ovaj porez već PDV, uz mogućnost povrata pod zakonskim uslovima. Više o tome možete videti na stranici Povrat PDV-a za prvi stan.
Troškovi prevođenja (po potrebi)
Učešće stranog državljanina podrazumeva angažovanje sudskog tumača na overi, što predstavlja dodatni trošak koji se najčešće obračunava po strani prevoda ili po izlasku na overu.
Važna napomena
Najveći trošak obično ne nastaje zbog same takse ili naknade, već usled loše pripremljenog ugovora i neproverene dokumentacije. Kada se propusti otkriju tek nakon potpisa, troškovi ispravki, pregovora ili spora lako postanu veći od iznosa koji je na početku trebalo uložiti u proveru.
Ako već imate nacrt ugovora i niste sigurni šta sve treba da sadrži, obratite nam se pre potpisa.
Greške u ugovoru koje kupce kasnije najviše koštaju
Najskuplji propusti obično nastaju kada konačni tekst ugovora ne prati dosledno ono što je među stranama dogovoreno ili kada pojedine klauzule ostanu nedovoljno određene.
Takve greške naročito se vide kada se:
- u ugovor unesu podaci koji nisu usklađeni sa katastrom i dokumentacijom,
- tabularna izjava ne formuliše pravilno ili se veže za nejasne uslove,
- rokovi za primopredaju, iseljenje ili završetak radova ostave preširoko određeni,
- bitan deo dogovora zadrži van ugovora, kroz usmena obećanja ili neformalne poruke.
Zajednički imenilac ovih situacija je isti: ono što je trebalo da bude jasno uređeno, nije precizno uneto u konačan tekst ugovora.
Kada ima smisla pregled ugovora od strane advokata
Pregled ugovora od strane advokata ima poseban značaj kada nacrt priprema druga strana, kada dokumentacija nije potpuno uredna ili kada je potrebno precizno urediti isplatu, primopredaju, tabularnu izjavu i posledice neispunjenja.
To je naročito važno kod kupovine u izgradnji, kupovine pod hipotekom, kao i u svim situacijama u kojima tekst ugovora treba uskladiti sa katastrom i pratećom dokumentacijom.
Zaključak
Kupoprodajni ugovor ne znači mnogo ako nije primenljiv. Stvarni domet ugovora vidi se tek kasnije – pri predaji stana, upisu prava svojine i brisanju tereta.
Pre overe stoga ne treba gledati samo tekst ugovora, već i dokumentaciju na kojoj se posao zasniva. Kada su te dve celine usklađene, ceo postupak se sprovodi sigurnije i sa manje naknadnih zastoja.
Ovaj tekst je informativnog karaktera. Za savet u vezi sa konkretnom kupovinom potrebno je sagledati dokumentaciju i okolnosti konkretnog slučaja.
Ako vam je potrebna temeljna pravna provera nekretnine ili kupoprodajnog ugovora, više informacija možete pronaći u našem vodiču o pravnim uslugama u prometu nepokretnosti, ili nas direktno kontaktirajte.
Zašto nam se klijenti obraćaju pre potpisivanja
Većina klijenata dolazi nakon što je već bila u situaciji gde je nešto pošlo naopako – ili je čula za takav slučaj
od nekoga koga poznaje. Stan koji nije mogao da se uknjiži mesecima, investitor koji je probio rok bez posledica,
dug za struju koji je ostao iza prodavca.
Klijenti ne traže samo proveru forme — već nekoga ko će proanalizirati ugovor sa stanovišta šta se dešava ako druga strana ne ispuni obavezu i dođe do neplaniranih događaja.
Radimo isključivo na strani klijenta, bez zastupanja druge ugovorne strane u istom poslu. Svaki pregled
završavamo konkretnim nalazom – šta je u redu, šta treba izmeniti i zašto.
✓ zastupamo samo jednu stranu u poslu
✓ konkretan nalaz, ne opšte napomene
✓ iskustvo u standardnim i složenim transakcijama
Najčešća pitanja (FAQ)
Tehnički je moguće, ali se praktično ne preporučuje.
Kupoprodajni ugovor mora sadržati stroge pravne formulacije i prateća akta koja omogućavaju upis prava svojine u katastar. Propusti u tekstu ili prilozima mogu dovesti do odbijanja uknjižbe ili kasnijeg spora između kupca i prodavca.
Dešava se da nam se jave stranke koje su koristile obrazac sa interneta koji nije bio prilagođen konkretnoj nepokretnosti ili pravnoj situaciji, sa ozbiljnim neprilikama.
Kupac postaje vlasnik tek nakon upisa prava svojine u katastar nepokretnosti. Sam potpis ugovora i isplata cene nisu dovoljni ako ugovor ne omogućava uknjižbu ili dokumentacija nije uredna.
Prosečan rok je 5 do 15 dana kada je dokumentacija uredna. Zakonski rok za rešavanje zahteva od strane Republičkog geodetskog zavoda iznosi 30 dana, ali postupak može trajati duže ako je potrebno dopuniti dokumentaciju.
Po zakonu obveznik poreza je prodavac, ali se u praksi gotovo uvek ugovara da ga plaća kupac.
Kada su penali i klauzula izvršnosti ugovoreni, kupac ima osnov za brzo namirenje bez dugotrajnog sudskog postupka.
U suprotnom oštećena strana se upućuje na sudski spor ili se pre toga pokuša još sa slanjem advokatske opomene pred utuženje, kako bi se i na taj način dodatno izvršio pritisak da se obaveza izvrši.
Ne. Notar potvrđuje formu i identitet, ali ne analizira sadržinu u interesu kupca.
Zavisi od vrednosti predmeta. Kada je vrednost oko 150.000 € naknada pri overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u proseku iznosi 400–500 € , ali je te brojke je preporučljivo proveriti sa notarom pre zakazanog termina.
Pre kupovine potrebno je proveriti:
– podatke u katastru nepokretnosti
– pravni sled vlasništva
– postojanje hipoteka, zabeležbi ili sporova
– dugovanja za komunalije i porez
– uslove definisane u kupoprodajnom ugovoru
Pošaljite nacrt ugovora na pravnu proveru
- Za pravno savetovanje, sastavljanje ili izmenu vašeg ugovora pozovite na: +381 64 380 95 25
- ili nam pošaljite email sa upitom na: info@advokatiubeogradu.rs
- Advokat, Beograd - radimo u celoj Srbiji