Povrat PDV-a za prvi stan
- sve što treba da znate

PDV za stan, odnosno porez na dodatu vrednost  koji se plaća državi prilikom kupovine tek izgrađenje nekretnine od investitora  2024. godini iznosi 10%.

Na 1000 evra cene stana se plaća dakle još i 100 evra poreza. Deo plaćenog poreza može povratiti pod predviđenim uslovima.

Koliko ćete čekati za povrat PDV može zavisiti od više faktora.

Npr. ako već imate prikupljenu celokupnu dokumentaciju za povrat PDV, (pod uslovom da je dokumentacija bez greške) nakon predaje Zahteva Poreskoj upravi, na dobijanje odgovora se čeka između mesec dana i dva meseca (pojedine poreske uprave su preoptereće pa ne uzimaju predmet u rad pre 2-3 meseca čekanja). Nakon što Poreska uprava pozitivno reši po Vašem zahtevu, novac bi trebalo da legne na vaš račun kroz 15 dana.

Ako pak još nemate prikupljenu svu dokumentaciju i želite da ona bude prikupljena maksimalno brzo i da bude potpuno kompletirana pre podnošenja Zahteva, onda možete angažovati advokata da taj postupak odradi za vas.  Za prikupljanje dokumentacije orijentaciono možete pričekati još oko mesec dana (što u mnogome zavisi od broja opština na kojima ste sve bili prijavljeni od 2006. godine do danas).

Kalkulator poreza: iznos koji možete povratiti računa se po sledećoj formuli:

40m2  (max površina)  x   (cena po kvadratu, npr. 2200e)  x   9,090909%   =   Iznos za koji se može ostvariti povrat PDV-a za stan  (npr. 7.999 , 99 evra)

PRIMER  SA OBJAŠNJENJEM

Stan površine: 85m2;

Cena po m2 (sa PDV-om):  2200 evra;     Cena po m2 bez PDV-a: 2000 evra;

Ukupna cena stana sa PDV-om: 187.000 evra; 

PDV po kvadratu stana:  200 evra   (10% od cene m2);   Iznos PDV-a koji ćete platiti ukupno:  17.000 evra

Povrat PDV-a se može ostvariti za površinu do 40m2 stana. Nakon što utvrdite prethodne iznose, u kalkulatoru možete lako izračunati iznos PDV-a za koji možete dobiti povrat: 40m2 (max površina) x 200 evra (PDV po kvadratu) što iznosi 8000 evra za koje možete dobiti povraćaj.

Ako podnosite zahtev za povrat PDV-a i za članove domaćinstva, za svakog člana možete refundirati za još po 15m2 x 200 evra = 3000 evra.

Izračunavanje PDV-a u okviru cene jednog m2 stana se vrši i na sledeći način:

1. cena kvadrata bez uračunatog poreza: 2000 evra x 10% (neuračunatog poreza)  = 200 evra (poreza po kvadratu)
2. cena sa uračunatim porezom 2200 evra  x 0,090909% (uračunatog poreza) = 199.98 evra  (tj. 200 evra PDV-a po kvadratu). 

Kao što smo ranije u okviru ove stranice u odeljku 5 detaljno naveli  dokumentaciju koja se u većini slučajeva traži od strane Poreske uprave u proceduri za povraćaj PDV-a, ta  dokumentacija se takođe prikuplja i nakon kupovine stana na kredit kako bi se izvršilo refundiranje plaćenog poreza (napominjemo da je moguće da će biti potrebna izvesna prilagođavanja dokumentacije u pojedinim slučajevima kako bi procedura bila uspešna).

Ovo je jedno od čestih pitanja, nažalost odgovor je negativan.

Ako ste nasledili bilo koliki deo kuće ili stana (stambenog prostora), vi nećete imati pravo na refundaciju PDV pri kupovini novog stana.

Čak ako ste nasledili samo jedan kvadrat stare kuće na selu, pa čak i ako ste to odmah prodali ili poklonili nakon nasleđivanja, vi ne možete tražiti refundaciju. Poklonom se smatra i ustupanje nasleđa u korist drugih naslednika.

Kada supružnici u toku braka steknu neku imovinu, uključujući novac i stambene objekte, zakonska pretpostavka je da ta imovina predstavlja svojinu oba supružnika, u jednakim udelima. Izuzetak od tog pravila bi bio kada imovina jednog supružnika predstavlja njegovu posebnu imovinu (koju je on npr. stekao nasledjem, ili prihodima od nasleđene imovine).

Dakle, ako ranije kupljena stambena jedinica predstavlja posebnu imovinu jednog supružnika (a takođe je u katastru je upisana na njegovo ime, i porez stiže na njegovo ime), iako je pribavljena u toku trajanja braka, stav autora teksta, je da to neće biti smetnja da drugi supružnik ostvariti refundaciju PDV-a pri kupovini prvog stana u novogradnji, u 2022/2023 godini.

Stav autora iznet u ovom tekstu nije pravni savet, već predstavlja samo opšte razmatranje o temi. Preporuka je da se u svakom konkretnom slučaju, obavi pravno savetovanje, sa stručnjakom/advokatom pre kupovine prvog stana, obzirom da brojne faktore koji utiču na ostvarenje vašeg prava, te da vas mala nejasnoća kasnije može skupo koštati.

Pri kupovini prvog stana, advokati takođe mogu proveriti da li investitor ima svu potrebnu dokumentaciju i dozvole za gradnju objekta, kao i kakva je istorija poslovanja investitora, te koji je rizik da investitor ne završi objekat, ili da bankrotira. Pri zaključenju kupoprodajnog ugovora / predugovora, advokat će proveriti da li su u navedenom ugovoru pravilno zaštićeni Vaši ugovorni interesi od svih rizika koji stoje na putu sigurne kupovine stana.

Iskustva fizičkih lica, naših klijenta pre nego što su se obratili nama za stručnu podršku u ovom procesu su različita.

Pojedinci imaju negativna iskustva sa preopširnom dokumentacijom koju je nekada gotovo nemoguće da sami prikupe u razumnom roku. Tako je bilo slučajeva da kada je lice od 2006. godine pa do danas imalo prijavljeno prebivalište na više opština, ili čak i na Kosovu, a dokumentacija se morala pribavljati u svim tim opštinama.

Problem takođe je što se nadležnost poreskih organa menjala između lokalnih i republičkih poreskih organa, te se potvrde moraju potraživati od oba organa.

U jednom slučaju, klijent je imao problema sa ostvarivanjem olakšice na ime svoje majke koja je imala boravište kod njega – svog sina, međutim prebivalište iz lične karte je imala na drugom mestu.

Sve to mogu biti smetnje u postupku povraćaja PDV-a, ali nikako i nepremostive prepreke za advokata koji ima iskustva u poreskim pitanjima.

Isti uslovi koji su navedeni za kupovinu stana odnose se i na kupovinu kuće, ili dela kuće. Dakle neophodno je da se kuća kupuje od investitora koji je u sistemu PDV-a, što znači da se radi o subjektu koji mora platiti PDV.

Tu su i svi drugi uslovi koji se odnose na površinu kuće za koju se može ostvariti refundacija, uslova da je to Vaša prva nepokretnost, da je celokupna cena plaćena na račun prodavca itd.

U prethodnom delu teksta mogli ste da pročitate skoro sve odgovore koje se tiču PDVa na nekretnine u Srbiji.

Ako ste imali nedoumica sada znate da u Srbiji PDV na nekretnine u 2022. iznosi oko 10 procenata, to jest, na kupovnu cenu objekta se plaća još 10 procenata poreza.

PDV je pre svega porez na novogradnju, ali zakon omogućava da se izvrši povrat PDV-a u propisanim uslovima, što uz stručnu pomoć možete završiti u kratkom roku i bez većih problema.

Posedovanje placa ili zemljišta u bilo kom periodu od 2006. godine do danas, nije smetnja za povrat PDV za kupovinu prvog stana u 2022. godini.

Uslov za povrat PDV-a je dobijanje fiskalnog računa od investitora, a to nije moguće pre završetka gradnje objekta, odnosno pre dobijanja tehničkog prijema.

Šta je tehnički prijem? On suštinski predstavlja proveru izvedenog stanja zgrade/stana, odnosno upoređivanje projektovanog i izvedenog stanja (što obuhvata i proveru površine koju stan ima).

Kao što smo naveli u odgovoru na prethodno pitanje, povraćaj PDV-a za stan u izgradnji nije moguće dobiti do momenta dobijanja „tehničkog prijema“. Međutim, sa druge strane, pre toga je moguće započeti sa procesom prikupljanja potrebne dokumentacije, a nakon ispunjenja i uslova koji se tiče tehničkog prijema, moguće je ući u zvaničnu proeceduru za refundaciju.

Odgovor je da procedura može biti komplikovanija, naročito kada ivestitori od kojih kupujete stan imaju sedište na različitim opštinama. U toj situaciji se moraju voditi dva odvojena postupka, pred dve odvojene filijale Poreske uprave, mora se pripremiti dva seta originialne ili overene dokumetnacije, itd,

Naši klijenti nas često pitaju da li im možemo pomoći u postupku refundacije PDV-a u drugim gradovima van Beograda, naročito za područije Novi Sad, Kragujevac, Niš itd. U tom pogledu ne postoji prostorno ograničenje, te pravnu pomoć u ovom postupku možemo pružiti u svim gradovima u Srbiji. Važno je samo da nam dostavite osnovnu dokumentaciju koju  imate, ostatak mi prikupljamo, potom pokrećemo i dovršavamo postupak za povrat PDV u što kraćem roku.

Ako se trenutno nalazite na privremenom boravku u inostranstvu, a dravljanin ste Srbije sa prijavljenim prebivalištem u Srbiji, i nedavno ste kupili svoj prvi stan u Srbiji, nema nikakvih smetnji da Vam pomognemo da ceo proces završite bez dolaska u Srbiji.

 Ono što je potrebno je da nam dostavite primerak kupoprodajnog ugovora (u originalu ili overenu kopiju, i punomoćje koje mi pripremamo (a vi overavate u konzulatu Srbije u inostranstvu).

Da bi po okončanju procesa novac od PDVa bio refundiran na Vaš račun, potrebno je da imate otvoren račun u Srbiji (rezidentni račun).