Advokat za nekretnine ima važnu ulogu u zaštiti vaših prava i interesa u pravnim poslovima koji se odnose na nekretnine. Ovi postupci često podrazumevaju značajna finansijska ulaganja, složene procedure i pregled obimne dokumentacije, zbog čega je važno da svaki korak bude pravno siguran i pažljivo proveren. Pitanja vlasništva, hipoteka, tereta i poreskih obaveza često zahtevaju dobro poznavanje propisa i pažljivu pravnu proveru.
Bilo da kupujete, prodajete, iznajmljujete ili nastupate kao investitor, advokatska kancelarija Vladisavljević pruža pouzdanu pravnu podršku tokom celog postupka, prilagođenu konkretnim okolnostima i interesima svakog klijenta.
Usluge advokatske kancelarije za nekretnine
- Saveti kod kupoprodaje i izgradnje i izdavanja nekretnina – na šta obratiti pažnju
- Provera dokumentacije investitora kod kupovine stana, pregovaranje sa investitorom
- Kompletiranje dokumentacije (pribavljanje listova i izvoda)
- Sastavljanje i provera kupoprodajnih ugovora
- Pomoć kod prodaje neuknjižene nepokretnosti
- Zastupanje pred Katastrom radi upisa prava svojine / brisanja hipoteke
- Pomoć u postupku pribavljanja građevinskih i upotrebnih dozvola
- Kupovina prvog stana – povraćaj poreza, pribavljanje dokumentacije
- Prodaja stana iz inostranstva – preko punomoćja
- Pomoć kod kupovine poljoprivrednog zemljišta
- Priprema ugovora o zajedničkoj izgradnji
- Podrška u postupku legalizacije objekata
- Raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
- Rešavanje imovinskih sporova
Pravni saveti kod kupoprodaje i izgradnje nepokretnosti
Kupoprodaja nekretnina u Srbiji, dugi niz godina unazad je predstavljala područje velike pravne nesigurnosti i rizika. Slučajevi u kojima se dešavalo da jedan stan bude prodat većem broju različitih kupaca u kratkom vremenskom periodu, bili su neretka pojava. Zatim su promet otežavala česta i brojna nerešena imovinsko-pravna pitanja ili naknadni zahtevi od strane trećih lica usmereni na tu nepokretnost, naročito kod kupovine stana u izgradnji. Situacija u pogledu pravne sigurnosti kupo-prodaje kuća i stanova, te stanova u izgradnji se donekle poboljšala, ali to nikako nije razlog za smanjenje opreznosti.
Na nivou Srbije, sudovi svake godine postupaju u približno dva miliona predmeta, od kojih se značajan deo odnosi na imovinska prava i nekretnine, a praksa je pokazala da nemali broj sporova traje i do deset godina. Mnogi od tih problema nastaju upravo usled nedovoljnih provera i loše pripremljene dokumentacije — što je rizik koji se uz pravovremenu pravnu podršku u velikoj meri može izbeći.
Kako kupcima, prodavcima tako i investitorima u nepokretnosti u Srbiji, advokati redovno savetuju da se pripreme i da olako i bez stručne provere ne potpisuju ništa. Na taj način smanjuju nepotrebne rizike pri prometu nekretnina.
Od brojnih problema koji se mogu javiti prilikom pribavljanja objekata, u nastavku navodimo jedan primer iz prakse:
Ubrzo nakon što su se Zoran i Katarina uselili u sveže kupljeni stan, saznali su da će se tik uz njihove prozore izgraditi velika zgrada, što će im u većem delu stana zakloniti normalnu dnevnu svetlost, kao i lep pogled koji su imali. Budući da im je vrlo važna dnevna svetlost u stanu, a takođe vole i pogled iz stana kakav je prvobitno bio, a da sada nakon nove gradnje većinu vremena gledaju u zid koji se našao ispred njihovih prozora – oni su potpuno razočarani svojom investicijom i aktivno razmišljaju kako da se što pre odsele.
Zbog brojnih sličnih situacija, najbolja preporuka je da blagovremeno zatražite pravni savet stručnjaka. Pre kupovine kuće ili stana dobro proverite da li u blizini kuće/zgrade postoje planovi za izgradnju drugih objekata, saobraćajnica ili igrališta i da po potrebi za to konsultujete stručnjaka, kako bi izbegli iznenađenja nakon useljenja.
Provera dokumentacije i planova za izgradnju u susedstvu, smanjiće mogućnost nastanka kasnijeg spora – Advokatska kancelarija
Provera dokumentacije nekretnine
Česti su slučajevi ozbiljne manjkavosti postojeće dokumentacije ili čak potpunog odsustva iste. Problem mogu da stvore nedostaci i greške kod overnih brojeva isprave. Pa tako su česta razlikovanja overnih brojeva na kopijama i originalima starijih dokumenata o kupoprodaji ili poklonu nepokretnosti. Mnoga ostavinska rešenja takođe sadrže greške i propuste. Dešavalo se da advokati uoče da stan ima različito naveden broj stana u ugovoru, a sasvim drugi broj u ostalim evidencijama ili je na terenu drugačije obeležen. Pojavljivali su se slučajevi falsifikovanih dokumenata za objekat.
Sve to zahteva detaljnu proveru advokata, koji će Vam unapred skrenuti pažnju na kritične momente. Kada se navedene okolnosti ne uoče na vreme, pre nego što se uđe u proceduru – kasnije to može stvoriti brojne probleme koje je teško otkloniti. Neki od tih problema se mogu ogledati u nemogućnosti upisa novog vlasnika u katastar nepokretnosti ili druge evidencije, blokiranje daljeg prenosa, opasnost od tužbi pravih vlasnika ili drugih lica koja imaju pretenzije na taj objekat ili zemljište itd.
Obzirom da nabavka nekretnine uvek predstavlja veliki zalogaj za pojedinca i za porodicu, advokati redovno savetuju klijente da je važno da se izrada ugovora i svaki korak u procesu kupoprodaje nepokretne imovine temeljno isplanira i dvostruko proveri.
Dodatne provere se često odnose na terete i zabeležbe, pravni status objekta u katastru, pravni osnov i kontinuitet prethodnih sticanja, bračnu tekovinu i eventualna prava suvlasnika, sadržinu ugovornih odredbi i usklađenost dokumentacije sa stvarnim stanjem. Kada okolnosti to zahtevaju, proveravaju se i druge isprave na kojim je zasnovan upis, restitucioni zahtevi, kao i postojanje izvršnih postupaka i sporova koji se tiču nepokretnosti ili njenog vlasnika. Sam formalni prenos nepokretnosti između prodavca i kupca predstavlja samo jedan deo celokupnog pravnog posla.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti u pismenoj formi i mora biti javnobeležnički solemnizovan. Sastavlja ga stranka lično ili advokat. Notar proverava sadržinu ugovora i vrši njegovu solemnizaciju. Međutim, iako notar proverava sadržinu, moguće je da ugovor koji je stranka sama sastavila i predala na overu ne odgovara ciljevima koje je želela ili da prateća dokumentacija nije odgovarajuća. Ovakvi propusti su česti kada se koristi generički kupoprodajni ugovor za stan preuzet sa interneta, gde se iz manjka iskustva izostave ključne zaštitne odredbe. Sve to kasnije može izazvati sporove i znatne troškove. Ako se nakon kupovine ili prodaje pojavi sporni odnos, detaljno regulisan i solemnizovan ugovor o kupoprodaji ima značajnu dokaznu vrednost.
Prilikom sklapanja samog ugovora o kupoprodaji stana, kuće, poslovnog prostora ili zemljišta, mora se voditi računa da budu ispunjeni svi uslovi forme i sadržine. Najvažniji i obavezni sadržinski delovi ugovora su cena i tačno određivanje predmeta ugovora. Podjednako je važno određivanje ugovornih strana – ko je kupac i prodavac, te podaci kojima se može potvrditi njihov identitet. Cena mora biti određena ili odrediva, a nekretnina koja je predmet ugovora mora biti tačno određena. Cena može biti ugovorena u evrima ili dinarima.
Ono što naši advokati često napomenu strankama jeste da prema odredbama zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma postoji predviđena procedura za transakcije novca u iznosima od deset hiljada evra ili većim. Kada je cena 10.000 evra ili veća, propisi nalažu da se novac prebaci na bankovni račun prodavca nekretnine.
Prilikom prodaje nekretnine, posebno se naglašava da treba obratiti pažnju i na eventualno postojanje zakonskog prava preče kupovine, za suvlasnike i za susede (susedni vlasnik poljoprivrednog zemljišta). Kada se ne ispoštuje procedura i ponuda se ne da i imaocu prava preče kupovine – suvlasniku (ili susedu vlasniku poljoprivrednog zemljišta) on može tužbom tražiti oglašavanje Ugovora o prodaji bez dejstva, te da se njemu izvrši prodaja pod istim uslovima.
Prodavac fizičko lice treba da proveri i da li će nakon prodaje nastati obaveza plaćanja poreza na kapitalnu dobit ili će moći da ostvari pravo na izuzeće ili poresko oslobođenje.
Za punovažnost obavljenog prometa i sklopljenog ugovora bitno je da je zaključen bez pritiska i prisile. U suprotnom, takav ugovor može biti ništav.
Temeljna provera dokumentacije, pravnog statusa nepokretnosti i pravilna priprema ugovora, mogu značajno smanjiti rizik od kasnijih problema i sporova.
Prodaja neuknjižene nekretnine
Prodaja neuknjižene nekretnine je jedno duže vreme u Srbiji bila nemoguća misija, tj. takav promet je bio indirektno onemogućen od strane nadležnih organa. Međutim sada to više nije nemoguće, bar ne za sve nekretnine. Uz ispunjavanje određene procedure i uslova te uz podršku stručnjaka moguće je izvršiti prenos pojedinih nekretnina koje nisu uknjižene.
Čest je slučaj da lica žele da prometuju objekat koji nije uknjižen. Interesenata za kupovinu ima. Međutim takav status utiče na mogućnost njegovog prometovanja. Pojedinici se u ovim okolnostima nekad odlučuju na potpisivanje Predugovora dok čekaju da se reši postupak legalizacije objekta. To su situacije kada bi najbolje bilo da se konsultuje advokat koji bi pružio stručni savet i po potrebi zastupao u svim potrebnim procedurama i formiranju potrebne dokumentacije.
Zastupanje pred katastrom
Kada imate problem u katastru u vezi sa Vašom nepokretnošću, ili je došlo do zastoja u uknjiženju Vašeg prava svojine, hipoteke – njenog brisanja ili upisa, ili druge promene podataka, naš advokat za nekretnine će Vas zastupati pred nadležnom službom katastra. To uključuje i postupanje pred službama na teritoriji Beograda, u cilju efikasnog i ekonomičnog rešavanja problema.
Koristeći svoje iskustvo u oblasti nekretnina, advokat će Vam dati konkretan savet i preduzeti potrebne radnje kako da se prevaziđe formalno-pravni problem koji stopira Vašu transakciju, poslovanje ili koji prosto ometa uživanje Vaših prava. Sve prethodno važi bilo da se radi o ranije nerešenim zahtevima podnetim kroz e-šalter, zabeležbama prijema, preklapanju parcela, neusaglašenim podacima o objektu ili njegovoj površini u katastru i građevinskoj dokumentaciji, brisanju starih zabeležbi koje blokiraju dalji upis ili brisanju statusa držaoca i upisu prava svojine kada za to postoji odgovarajući osnov.
Kompletiranje dokumentacije - pribavljanje listova i izvoda itd.
Kompletiranje delimične dokumentacije koja je potrebna za promet nepokretnosti, prodaju stana ili ostvarivanje određenih prava i olakšica kod države može biti zamorno i konzumirati puno vremena. Nekad se nedostajući „papiri“ veoma teško pribavljaju. Tada obraćanje advokatu koji redovno radi na prikupljanju i proveri dokumentacije za nekretnine može značajno olakšati ceo postupak i doprineti da se potencijalni problemi uoče na vreme.
Cena advokata za kupovinu stana
Jedno od čestih pitanja prilikom kupovine stana ili druge nepokretnosti odnosi se na cenu pravne podrške, kao i koliko iznosi nagrada advokatu za izradu ugovora i proveru dokumentacije.
Ona zavisi od složenosti posla i obima dokumentacije. Pri kupovini stana u praksi ćete najčešće izdvojiti od 150 do 350 evra za izradu ugovora. Kod transakcija veće vrednosti, složenijih pravnih pitanja, suvlasništva, prava preče kupovine, nerešenog pravnog statusa, naknada se određuje u skladu sa obimom angažovanja, i advokatskom tarifom Srbije.
U naknadu nisu uračunate administrativne takse i troškovi overe. Precizna procena troškova je moguća nakon uvida.
Provera solidnosti investitora
Pre same kupovine nekretnine, naročito one koja je još u fazi izgradnje, od ključne važnosti je provera rizika povezanih sa samim investitorom. Važnost ove provere najbolje shvataju oni koji su se našli sa neisporučenim stanovima, i investitorom koji je otišao pod stečaj.
Zato kupac pre kupovine mora znati sledeće:
– da li investitor ima neuspešnu građevinsku istoriju?
– kakvo je finansijsko stanje investitora?
– da li su mu u skorijem periodu izvršitelji plenili imovinu zbog neizvršenja obaveza?
– da li se protiv investitora vode sudski i drugi postupci?
Sve ovo i brojna druga pitanja u vezi sa sigurnom kupovinom najbolje mogu proveriti stručnjaci u oblasti, advokati specijalizovani za nekretnine.
Kada pak želite kao vlasnik zemljišta ili finansijer da učestvujete u budućoj izgradnji zajedno sa drugim suinvestitorom, biće vam potrebno kvalitetno strukturiranje odnosa i zaštitnih klauzula vezano za poštenu raspodelu kvadrata, podelu rizika, poreskog opterećenja i obaveza u svakoj fazi gradnje. Za razliku kupovine parcele ili stana, ovde ugovorna saradnja treba da traje godinama, pa je inicijalna procena druge strane utoliko važnija. Ovde se u praksi pojačano javljaju pitanja pripreme Ugovora o suinvestiranju – po meri posla, priprema klauzule o ugovornoj kazni u slučaju kršanja ugovora, pribavljanje i izmene građevinskih dozvola po usaglašenim zahtevima, upis i brisanja hipoteka, osnivanja društava doo za potrebe izgradnje, angažovanje posebnih veštaka za stručne procene vrednosti zemljišta i građevinskih troškova .
Ako planirate kupovinu, prodaju, zajedničku izgradnju ili drugi pravni posao u vezi sa nepokretnostima, naš tim advokata je na raspolaganju – kontakt.
Kupovina prvog stana i povraćaj poreza
Porez na prenos apsolutnih prava
Kod kupovine prvog stana redovno se postavlja veoma praktično pitanje – da li imam pravo na poresko oslobođenje?
Kada promet nepokretnosti nije posebno oporezovan PDV-om, pri prodaji standardno nastaje obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5% od vrednosti nepokretnosti.
Pravo na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava prema Zakonu o porezima na imovinu ima kupac svog prvog stana ili porodične stambene kuće, i to za površinu do 40 m² za sebe, a za članove zajedničkog porodičnog domaćinstva još po 15 m² po članu domaćinstva.
Dodatni uslovi su da je:
- kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;
- kupac od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini, stan na teritoriji Republike Srbije.
Poreska obaveza za prenos apsolutnih prava od 2,5% neće postojati u slučaju kada postoji obaveza plaćanja PDV-a, jer se ova dva poreza međusobno isključuju.
Obaveza plaćanja i refundacija PDV-a kod kupovine prvog stana (ili porodične kuće)
Kada se odlučite za kupovinu stana u izgradnji direktno od investitora, koji je obveznik PDV-a, taj prvi prenos se oporezuje PDV-om. Poreska stopa PDV-a za stan iznosi 10% od vrednosti nekretnine bez PDV-a. PDV na garažu i lokal je 20%. Ako se radi o kupovini Vašeg prvog stana, predviđena je poreska olakšica. Tada možete ostvariti pravo na povrat PDV-a za prvi stan, odnosno povraćaj dela poreza koji je inicijalno plaćen kroz cenu stana.
Refundacija je moguća ako je investitor-prodavac u sistemu PDV-a. Pravo može ostvariti državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji – ako je punoletan.
Uslovi za refundaciju PDV-a slični su kao i kod oslobođenja od poreza na prenos apsolutnih prava za kupca prvog stana. Između ostalog, prema članu 56a Zakona o PDV-u potrebno je:
- da kupac od 1. jula 2006. godine do kupovine prvog stana nije imao u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini, stan na teritoriji Srbije, a do dana overe ugovora;
- da je kupac u potpunosti isplatio na račun prodavca ugovorenu cenu sa uračunatim PDV-om.
Refundacija se može ostvariti za površinu stana do 40 m², kao i za članove porodičnog domaćinstva do 15 m² po članu (ako nisu imali stan u svojini, zajed. svojini ili susvojini počev od 1.jula.2006 – do dana overe ugovra). Za preostali deo stana preko navedene površine neće biti moguća refundacija.
Jedan od bitnijih uslova za članove domaćinstva za koje se aplicira za refundaciju je da imaju isto prebivalište kao i kupac u momentu overe glavnog ugovora.
Na primeru to izgleda ovako: ako se pribavlja prvi stan od 75 m², kupac će za sebe ostvariti pravo na refundaciju za 40 m², a za suprugu sa kojom živi u zajedničkom domaćinstvu još 15 m², tako da ukupna površina za koju se može ostvariti povraćaj iznosi 55 m². U slučaju da njih dvoje imaju dete koje živi sa njima, za njega bi mogli da ostvare refundaciju za još 15 kvadrata – ukupna refundacija za 70m2.
Jednom iskorišćeno pravo na refundaciju PDV-a, više se ne može koristiti pri kasnijoj kupovini nove nekretnine od strane člana porodičnog domaćinstva koji je prvobitno bio obuhvaćen prilikom ostvarivanja prava na refundaciju.
Prilikom podnošenja zahteva za refundaciju potrebno je ispuniti sve zakonom propisane uslove i priložiti odgovarajuće dokaze, uključujući izjavu kupca da kupuje prvi stan za sebe i članove svog domaćinstva.
Uz zahtev – RFN obrazac, nadležnoj filijali poreske uprave – (redovno prema sedištu investitora) – dostavlja se i sledeća dokumentacija, a o tome više na našoj stranici o refundaciji pdv za prvu nekretninu.
Prodaja stana iz inostranstva
Često nas kontaktiraju iseljenici iz Srbije koji žele da prodaju svoju nepokretnost. Oni obično već imaju kupca koji im se javio ili žele stan/kuću da poklone rođaku, ali ne mogu da doputuju u Srbiju kako bi obavili formalnosti u pogledu overe ugovora. Da li je moguće prodati stan iz inostranstva bez dolaska u Srbiju – bilo da se stan nalazi u Beogradu ili nekom drugom gradu? Odgovor glasi: da, u većini situacija nije neophodno da budete fizički prisutni kako biste završili formalnosti u pogledu prenosa svojine na stanu, drugom objektu ili zemljištu.
Dovoljno je da nam pošaljete advokatsko punomoćje overeno u najbližem diplomatskom predstavništvu Srbije (ili kod notara, uz apostil kada je potrebno). Na osnovu punomoćja naši advokati će biti u mogućnosti da Vas zastupaju prilikom overe ugovora kod notara, zatim da Vas zastupaju u Katastru nepokretnosti i Poreskoj upravi, kao i u svim drugim organima, a pritom će profesionalno i stručno proveriti i izraditi sve potrebne dokumente i procedure sprovesti do kraja.
Ako još nemate kupca, možemo Vas savetovati u vezi sa pripremom prodaje, a nakon pronalaženja kupca voditi celokupnu transakciju do prenosa novca na Vaš račun. Zastupamo Vas i kod Poreske uprave u regulisanju poreskih obaveza nakon prodaje, i pribavljanju Uverenja o izmirenim poreskim obavezama, kada je potrebno za prenos novca u inostranstvo.
Za sve vaše nedoumice oko prodaje i kupovine stana/kuće u Srbiji, bez dolaska iz inostranstva, pišite nam na našu e-mail adresu, nakon čega možemo pripremiti odgovarajući nacrt punomoćja.
Da li stranci mogu kupovati nekretnine i zemlju u Srbiji?
Pored velikog broja građana Srbije koji žive i rade u inostranstvu, poslednjih godina beleži se i povećan broj stranih državljana koji žele da investiraju u nepokretnosti u Srbiji, bilo lično ili preko svojih kompanija. Zbog toga je obično potrebno razjasniti da li strani državljani mogu i pod kojim uslovima kupovati nepokretnosti u Srbiji.
Kupovina nepokretnosti od strane stranaca zavisi od više zakonskih uslova, uključujući pitanje reciprociteta sa državom čiji je kupac državljanin, zbog čega je pre planiranja kupovine preporučljivo izvršiti pravnu proveru konkretnih uslova za sticanje prava svojine.
Postojanje reciprociteta može se proveriti i na spisku zemalja koji objavljuje Ministarstvo pravde Republike Srbije, a za koje je utvrđeno postojanje uzajamnosti.
Za sticanje zemljišta, a naročito poljoprivrednog važe znatno restriktivniji propisi, pa sam reciprocitet tu nije dovoljan.
Sa druge strane, pravna lica registrovana u Srbiji, uključujući kompanije čiji su vlasnici strani državljani, mogu kupovati nepokretnosti u Srbiji u skladu sa važećim propisima.
____________
Za pitanja u vezi sa prometom nepokretnosti i naših usluga, možete nam pisati na e-mail:
ili pozvati na telefon:
064 380 95 25