Advokat Beograd

Advokat Beograd - logo
Menu

Legalizacija objekata – šta je još moguće

Imate kuću, stan ili dograđeni sprat koji godinama koristite, ali nije upisan u evidenciju? Mnogi vlasnici uredno plaćaju komunalije i poreze, ali ipak ne mogu da prodaju, poklone ili stave pod hipoteku, jer pravno – nepokretnost ne postoji.

Iako je rok za podnošenje zahteva po pojednostavljenom postupku istekao za najveći broj objekata, za određene kategorije nepokretnosti i dalje postoje pravni mehanizmi za uređenje statusa kroz naknadni upis, regularni postupak ili rešavanje prethodnih imovinskih pitanja.

Ko može da legalizuje i koji objekti podležu zakonu? ​

Prijavu za evidentiranje objekta može izvršiti onaj ko ima pravni osnov za posed (vlasnički list, ugovor o kupovini ili pravu korišćenja, nasledstvo itd).

Uslov je da je izgrađen u zakonom predviđenom periodu, te da nije izgrađen na javnoj površini ili u zaštićenim zonama (npr. vodnim područjima, zaštićenim područjima, planiranim koridorima). 

Koji objekti se mogu upisati

Zakon dopušta legalizaciju porodičnih kuća i stanova, čak i ako nisu imali ni delimičnu građevinsku dozvolu.

Predmet postupka mogu biti i nadogradnje, dogradnje i adaptacije, terase, potkrovlja, kao i pomoćni objekti – garaže, pomoćne zgrade, ostave, aneksi.

Takođe, predmet procedure mogu biti  i stanovi nastali od zajedničkih prostorija stambene zajednice, naravno uz prilaganje ugovora sa zajednicom stanara i uz saglasnost 51% vlasnika stanova (član 7. Zakona).

Posebnosti legalizacije u Beogradu

 

U praksi u Beogradu postoje specifične prepreke koje vlasnici često previde. U delovima grada kao što su Zvezdarska šuma, pojedini delovi Mirijeva, Čukarice i obale Save i Dunava, urbanistički planovi i režimi zaštite mogu potpuno isključiti mogućnost legalizacije ili je značajno otežati. Dešava se da je kuća fizički prisutna decenijama, ali da je u okviru zone zelenih površina, saobraćajnice u planu ili vodnog zemljišta. Postupak u sličnim slučajevima zahteva prethodnu pravnu analizu, a preporučljiv je i uvid u ograničenja i planove Beograda, kako bi se pravilno izabrao način sprovođenja postupka. 

Kada legalizacija nije moguća (trenutno)

Postoje situacije u kojima se  pre legalizacije moraju rešiti neki drugi, prethodni problemi:

  • spor oko vlasništva – prethodno se mora doći do sudskog ili vansudskog razrešenja spora,
  • kada deo objekta prelazi na tuđu parcelu – prethodno se mora regulisati pitanje granice parcele / vlasništva,
  • kod „divlje“ nadogradnje bez statičke sigurnosti (opasna građevina) –  potrebna tehnička provera.

Zato se u svakom predmetu prvo radi pravna analiza i procena mogućnosti sprovođenja postupka.

Za širi pregled pravnih pitanja u vezi sa prometom i statusom nepokretnosti pogledajte i stranicu advokat za nekretnine.

Primeri iz prakse

Nelegalna nadogradnja kuće - Beograd

U jednom slučaju koji smo vodili – problem sa nadogradnjom kuće u Beogradu (Palilula) – donji sprat izgrađen legalno, a gornji sprat od 45 m² – potrebna legalizacija jer je izgrađen bez dozvole, pre 2003 godine. Nije upisan. Klijent je prethodno dobijao inspekcijske naloge, bez mogućnosti planirane prodaje objekta.

Nakon uzimanja predmeta u rad, podneta prijava za ozakonjenje. Uz prijavu predat snimak zatečenog stanja. Nadogradnjom se nije prešlo na tuđu parcelu ili na javno zemljište. Postupak je trenutno u fazi pribavljanja potvrde potrebne za upis gornjeg sprata u evidenciju RGZ. 

Stan u zgradi gde investitor nikad nije završio dokumentaciju (Čukarica)

U jednom postupku legalizacije koji je naša kancelarija vodila na Čukarici, javio se karakterističan problem:

  • prekoračena je građevinska dozvola, a bez upotrebne dozvole,
  • objekat i posebni delovi nisu upisani u evidenciju,
  • nisu kompletirani tehnički papiri,
  • nerešeno pitanje zasebnih elektro priključaka za stanove,
  • investitor preminuo.
Zadatak advokata u datom slučaju bio je sređivanje dokumentacije, pronalaženje izgubljenih ugovora, podnošenje zahteva za legalizaciju. Rezultat su pronađeni ugovori, pripremljena dokumentacija i podnet zahtev za upis.

Kuća na poljoprivrednom zemljištu - okolina Beograda

Predmet legalizacije na kom smo radili u okolini Beograda, imao je problem da su kuća i pomoćni objekat sagrađeni bez dozvole i ne samo to – nego je i sve to na poljoprivrednom zemljištu.

Ono što je razlikovalo ovaj slučaj od brojnih drugih spornih primera je da je sve izgrađeno na sopstvenom zemljištu, a u prilog ide i činjenica da je plaćan porez na imovinu preko 10 godina.

Nakon inicijalne provere mogućnosti za prenamenu zemljišta izvršena je prenamena i potom podneta prijava za legalizaciju.

Po sprovedenom postupku evidentiranja, dobija se potpun upis prava svojine u katastar – objekat postaje pravno priznat. Time se otvara mogućnost prodaje, poklona, nasleđivanja i zasnivanja hipoteke.

Sve upite možete slati na naš email: info@advokatiubeogradu.rs